2019年房地产行业城镇化发展前景研究报告.pptx

;目录;1974年，联合国在《城乡人口预测方法》中，从理论与实证两个方面详细论 证了城市化水平随时间增长的“S”形变化规律。 1975年，Ray M. Northam在其《Urban Geography》同样提出了城镇化率的S 曲线。;2019年4月，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，政策显示各层次城市户籍政策均有 持续宽松迹象，加速推进新型城镇化。同时，城市群模式持续深化。除两会重点提及的京津冀、 长三角及粤港澳湾区外，此次政策继续提出要有序推动成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、 关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划，加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市 群发展规划。 我们认为当前政府持续鼓励城市圈发展模式，都市圈已成为区域经济协同发展的重要推手和有效手 段，我们判断未来大国大城趋势不可逆转，都市圈是城镇化提升的可靠路径之一。;第一章 长三角??粤港澳：基本情况及规划纲要;;2）目标及重点领域 2018年6月，长三角区域的上海、浙江、江苏以及安徽共三省一市就长三角一体化纲领性文件《长三角地区一体化发展三 年行动计划（2018-2020年）》达成共识，三年行动计划为长三角一体化发展明确了仸务书、时间表与路线图，计划覆盖 了交通能源、科创、产业、信息化、信用、环保、公共服务、商务金融等12个合作与题，并聚焦交通互联互通、能源互济 互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、环境整治联防联控、公共服务普惠便利、市场开放有序等7个重点领域。;城市圈;1.1 长三角城市群：基本情况及规划纲要;时间;2）目标及战略定位;1.2 粤港澳大湾区：基本情况及规划纲要;1.2 粤港澳大湾区：基本情况及规划纲要;第二章 世界三大湾区对比;总量可观，前景可期 粤港澳大湾区的区域优势、经济体量、人 口规模不其他两大湾区相比并不逊色，更 广阔的的占地面积与更多的人口蕴含着更 大的经济发展潜力;2.1 旧金山湾区： 旧金山湾区以旧金山、 圣何塞、奥克兰为核心城 市，其科技实力逐渐成为 全世界科技发展的新标杆 ，是世界上风险投资密度 最高的区域。湾区拥有硅 谷与20多所著名大学， 目前湾区内各国科技人员 达100万人以上。（《未来 之路——粤港澳大湾区发展研究 》魏达志等著）;2 世界三大湾区对比;2 世界三大湾区对比;2 世界三大湾区对比;湾区人口增速高于全国，稳定保持人口净流入。旧金山湾区人口稳中有升，2009年湾区人口突破700万，经过10年的稳 步增长达到775万人，十年间人口增长幅度达到了10%。湾区人口增速整体高于美国整体的人口增速，2009-2013年，湾 区经济从金融危机中复苏，良好的经济基础与互联网产业快速发展吸引着大量人口涌入湾区，而随着这一轮技术革命的 逐渐走吐尾声，相对停滞的工资与不断高涨的房价使得湾区人口增速与净流入量从2013年起不进反退。 劳动力素质极佳，受过高等教育的劳动力人口高达46%。相比于粤港澳大湾区，旧金山湾区的人口仅占其12.3%。但在 劳动力受教育程度上，旧金山湾区即遥遥领先，在湾区内的所有劳动力中，有46%的人受过大学高等教育，而粤港澳大 湾区受过大学高等教育的只占常住人口的17.47%。这种优势来源于湾区的产业结构，发达的信息技术与众多的风险投资 机构都需要受过良好教育的高素质人才。;圣克拉拉（硅谷所在地）拥有湾区所有城市中最多的人口。湾区内人口最多的五个城市分别是圣克拉拉、阿拉 梅达、道特拉科斯塔、旧金山与圣马特奥，占湾区总人口比重分别为25%，21%，15%，11%与10%。东湾 以工业制造业见长，大量的工人家庨安屁在此，因此位于东湾的阿拉梅达与道特拉科斯达共拥有超过湾区1/3 的人口。 圣克拉拉有着闻名于世界的硅谷，大量的信息技术人才与商业服务与家聚集于此，占据了湾区1/4的人口。圣 克拉拉每年有着最多的人口流入量，这得益于坐落于此的大量科技服务业公司与其他商业服务业公司的快速发 展。这也使得它在对人才的吸引力上进高于其他城市。;经济快速发展和人口的持续净流入带来了房价的稳步上涨。受金融危机影响，湾区各个城市的房价在2009-2012年 有着小幅的下降，而随着经济的复苏，房价也逐渐走出谷底。从图中可以看出，房价的走势与湾区人均GDP的走势 基本一致，高素质人才的流入与湾区人民人均GDP的提高带来的购买力提升是推高房价的主要原因之一。;;2.2 东京湾区;2 世界三大湾区对比;;图：东京湾区不全日本GDP增速对比;分城市来看，以各类服务业为主要产业的东京都GDP又占到湾区GDP的将近2/3，高达58%，是湾区经济的绝对核心。 服务业与制造业并丼的神奈川县、埼玉县与千右县分别占到湾区经济的19%、12%与11%。包含京滨工业区的西湾所占 有的GDP总量明显高于包含京右工业区的东湾