2019物流地产行业“零售+第三方物流+高端制造”发展分析报告.pptx

2019物流地产行业“零售+第三方物流+高端制造”发展分析报告;2;Contents;一、什么是物流地产？;不同类型物;1.2 支持政策持续加码，提升物流地产热度 2018年12月，国家发改委与交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，将建设共212个国家物流枢纽。由于现有 物流设施缺少系统性规划，各地产企业都采用自主开发建设的方式，分布散乱不均。此次物流枢纽的建设规划，有效地整合物 流资源完善物流设施网络，提高整体运行效率。未来通过建设多个辐射能力强、运作水平高、连接紧密的国家物流枢纽，提高 区域内、区域与区域之间互相协作的效率，推动组织化运营。;Contents;二、“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长;2.1 国内物流市场规模持续扩张，整体效率有待提升 目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一，但从物流成本与物流基;;;实物商品网上零售额占社零比重提升;工业、批发和零售业物流外包比例提升;2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求 （2）快递业务放量引领第三方物流发展，支撑仓储需求扩容 受电商快速发展推动，近年来国内快递业务量保持高速增长，2017年规 模以上快递企业收入与业务量同比分别增长22%和27%。受此推动，快递企业 管理仓库面积（多为租赁）快速增长，为物流地产需求提供重要支撑。;2.2 “零售+3PL+高端制造”共同发力，拉动物流地产需求 （3）高端制造业增长平稳，产业升级带来新机遇;2.3 高端仓储需求释放推动租金上涨，投资回报率优势明显 当前，我国高标仓库供不应求，2018年我国主要城市高标仓库当期吸纳;2.3 高端仓储需求释放推动租金上涨，投资回报率优势明显 从全国范围内看，长三角、珠三角、京津冀周边地区为供需矛盾较为突 出的地方，物流地产平均空置率位于低位，虽有一定数量新增项目入市，但 仍难缓解长期供需矛盾。一线城市及卫星城市地区高标仓库项目消化时间短， 租金上涨仍存空间，租户议价能力有限；其次，受到外溢效应的周边卫星城， 高标仓库租赁需求旺盛，租金涨幅较快。 从全球范围内看，我国一线城市物流地产投资回报率处于领先地位，其 中北???广地区的租金毛利率与债务成本率之差明显高于美国，且物流地产资 本化率差（物流地产-办公楼）也高于美日发达国家。 备注：主要城市包括北京、天津、大连、沈阳、青岛、上海、南京、杭州、宁波、苏州、无 锡、广州、深圳、成都、重庆、武汉等16城。;Contents;三、高标仓储供不应求，行业格局一超多强;国内优质物流设施占比较小;;2008;;Contents;4.1 物流地产商业模式分析 （1）项目开发特点与盈利来源 从开发流程看，物流地产较商住类项目在土地获取与盈利方面有其自身特点。首先，物流地产项目用地为仓储用地，由于 地价便宜，供应十分有限，如何获取土地十分关键。 其次，物流地产收入来自五个方面，出租业务（基础）、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中，服 务管理业务包括信息提供、培训、FA融资咨询等等。由于不同类型的物流客户对仓储条件要求不尽相同，因此参与物流地产项 目的开发商需深入物流产业链条，形成较强的运营能力，与客户达成紧密合作，才能形成竞争力。 再次，物流地产项目金融属性较强，由于其回报周期长，多数开发商会通过私募基金、资产证券化、Reits等方式加快资金 流转速度，提高资金利用效率。;4.1 物流地产商业模式分析 （2）运营模式 1）PE模式：该模式下，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的 设施开发机会，以实现迅速的战略布局。项目完工后，物业开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租 和服务完善，使项目达到稳定运营状态。此后，基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。该 项目的盈利主要来自上市或REITS后获取投资价差，因此企业更加注重自持物业的开发变现速度和项目资产升值能力。 2）自持物业模式：该模式是指物流地产商以自有资金或借款购置物业，在业务流程中，物业产权不发生变动，始终由物 流地产商所持有。自持模式可以获取全周期的运营利润回报，但造成较高的资金沉淀成本，降低ROE水平，适合有长期廉价资 金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。与PE模式相比，自持模式的企业更致力于提供专业、稳定的物流园区管理 服务，有利于沿产业链发展增值业务，拓展利润来源。;;28;;;4.4 万科：传统地产跨界玩家，内生外延并举实现快速成长 2015年，万科集团正式推出独立物流品牌万纬物流，专注于高标仓储投 资、开发选址、招商运营、资产管理等环节。截至目前，万纬物流运营及在 建总面积达1056万平米，进驻城市45个，服务客户超过7