许豫宏教授旅游地产项目前期操作的顾问“五步曲”.docxVIP

旅游地产项目前期操作的顾问“五步曲” 旅游地产项目开发过程中，前期的工作是整体旅游地产开发过程中 非常重要的环节，前期工作从节奏来说，我们可以分为五个步骤：选地、 包装、签署战略协议、规划、签署正式的开发协议。五个步骤中，每一 个环节必不可少，也缺一不可。选地是一个旅游地产项目的基础和成败 的关键，土地范围的大小和选址的是否正确，直接关系到整体旅游地产 项目未来开发的成功与失败。包装概念是旅游地产未来前景的一种展示， 是一种理念与构想，是一种理想与预测，是一种愿望与期待。战略协议 是旅游地产项目开始的标志，这个标志是开发方与土地所有者联合开发 旅游地产项目的合作开始。规划设计是所开发地块的正式法律手续的开 始，通过规划的报批与申请，让旅游地产项目的构想与愿望合法化、程 序化、公众化。正式的开发协议的签署是旅游地产项目工程开发的标志， 也标志着前期工作的结束。 下面，以笔者（许豫宏）就任北京巅峰智业机构副总裁和旅游地产 院院长期间主持过的项目为案例进行详细说明旅游地产开发前期工作的 五个步骤。 第一环：选地 选地的环节笔者（许豫宏）以大连港集团开发的大连市长海县大长 山岛 236 公顷土地开发为案例。做为大连港集团的旅游地产投资与开发 北京昱盛宏方咨询有限公司  TEL: 01084988104 顾问，如何引领旅游地产的首期成功，是笔者（许豫宏）作为专家的一 种挑战。 这种挑战表现在四个方面：一是大连港集团首次进入旅游地产的开 发项目，经验、人才、资金、市场等等均存在着难以逾越的鸿沟；二是 大长山岛已经进入大连市委市政府主要领导、甚至是辽宁省省委省政府 主要领导的关注地点和关注项目，省市的关注决定该项目的标准要高， 速度要快，功能要全；三是大长山岛地处黄海之中，远离大陆，交通区 位目前都有难以跨越的屏障，四季气候的轮回转换带来了难以适应的困 难；四是目前大连旅游地产基本处于滨海一线，旅游地产的客源市场也 北京昱盛宏方咨询有限公司  TEL: 01084988104 基本维持在大连都市形态范围，对于海岛的旅游地产与旅游地产产品基 本处于起步阶段，没有成熟的产品和可复制的经验； 鉴于此，我曾经三次深入大长山岛实地调研，对于海岛 119 平方公 里的范围进行考察。并与原大连市副市长、现任大连港集团董事长邢良 忠，与大连港集团副总裁、大连港置地公司董事长徐健，与大连置地公 司总裁李涛，以及诸多的大连港集团部门领导，最后选择 236 公顷范围， 涉及山、海、岸、谷、林、渔家等综合复合资源为一体的土地作为开发 空间。 并有大连市长海县有关领导以及职能部门进行沟通交流，确立开发 范围与土地空间，实现集团商业开发与政府需求的完美结合、实现百姓 北京昱盛宏方咨询有限公司  TEL: 01084988104 求富心情与游客体验感受的一体发展、实现资源整合与旅游地产产品共 赢模式的开发思路。 第二环：包装 理念支撑、概念包装、策略到位是旅游地产项目开发包装的基础与 核心环节。 在包装环节，笔者（许豫宏）以云南省泰兴隆旅游地产集团湖南省 衡阳市湘江盐湖城旅游地产开发项目为例，来阐述旅游地产开发过程中 的“包装”方式。 结合区域目标市场养生主流需求特征，在项目创意时候，提出了依 托盐矿资源环境、交通区位优势，立足武深线客群以及衡阳本地市场， 以盐浴为特色的养生体系为驱动力，通过旅游度假与城市休闲功能联动 发展，打造集养生康疗、山地运动、文化休闲、商务会展、景观居住为 一体的中国生态盐湖城的定位，获得了甲方领导的充分肯定。 北京昱盛宏方咨询有限公司  TEL: 01084988104 中国衡阳?湘江国际旅游度假区位于衡阳市东北侧，规划面积 10055 亩，项目站在中国休闲度假项目的战略高度，以盐浴为特色的养生体系 为驱动力，以湘江山水自然风貌为支撑，融合田园生态与民俗风情，通 过旅游度假与城市休闲功能联动发展，打造集盐温泉养生、拓展运动、 文化休闲、国际商务会展、低碳宜居为一体的国际旅游度假区。未来极 有可能成为吸引全国来客的城市客厅、第一商务名片和第一旅游名片， 成为武深线第一座具备城市和旅游双功能的世界级?主题性?RESORT，对 于担当衡阳城市“三宜战略”的承接项目，具有极其重要的战略意义。 北京昱盛宏方咨询有限公司  TEL: 01084988104 旅游地产项目遵循生态、低碳理念，实施江岸天际景观化、山林湿 地功能化的城市近郊山水旅游新城构建。创意旅游与地产项目的 1+1 组 合模式，打造旅游核心吸引力的同时，对企业投资实施有效回报。同时 充分满足政府对带动就业、税收贡献、经济发展和形象