2019消费者重塑物流地产版图报告.pptx

2019消费者重塑物流地产版图报告 2019年5月7日 高力专题 2 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 6.8万亿美元 受稳固消费带动，中国将于2019年超越美 国成为全球最大的网络零售市场，2022年 整体成交金额将达6.8万亿美元。 随着对前置仓和前置微仓需求的增长，投资者对于优质物流仓储物业的投资情绪将不断提升。未 来仓储物业的开发与交易将保持活跃，从而使资产的流动性提升。优质物流仓储物业和仓储用地 仍将是受投资机构青睐的热门标的。因此，一线城市和主要二线城市物流仓储物业租金将继续维 持上升趋势，而资本值在交投活跃的带动下增幅将高于租金增速，从而使得收益率将不断下降。 一小时 为了提升订单配送效率，电商企业正在加紧 前置微仓的布局，力争将与消费者的距离缩 短至三公里范围。消费者线上下单后约一小 时后即可送达。 人民币3,410亿元 2020年，中国生鲜食品的网络交易金额将 达人民币3,410亿元（508亿美元），2018- 2020年间的复合增长率高达27%。随之而 来的将是对冷链仓储的大量需求。 总结与建议 强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售 行业以及日益成熟的大数据技术正在重 塑中国物流业的格局。仓储设施正逐渐 下沉并更加接近消费者，如近期零售商 不断加码前置仓、前置微仓和冷链设施 的布局，以满足高效物流配送的需要。 因此我们建议： 电商和第三方物流企业应着力在一 线城市及其周边城市布局前置仓， 有较大发展前景的城市包括华北的 天津、华南的佛山、东莞、惠州及 华西的成都。同时也应关注重庆、 西安和武汉等新增供应充足的城市， 以谈判争取优惠的租金和租赁条件。 在中产阶级人口快速增长的城市， 如在成都、重庆、西安、武汉、郑 州、青岛、济南、福州和厦门，建 议开发商与零售商合作，为零售商 定制仓储设施。华东地区的淮安、 徐州、温州和金华亦是高度推荐的 城市。 生鲜消费需求日益增长为冷链发展 带来巨大机遇，电商和开发商应投 资冷链物流设施。 182倍 中国电商苏宁的便利店品牌苏宁小店从 2017年的23家迅速攀升至2018年4,177家， 全年增长高达182倍。这些线下便利店也是 前置微仓，正不断成为电商企业线下引流的 战略要地。 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 在O2O新零售市场快速增长的大背景下，我们建议： 就前置仓而言，电商和第三方物流企业应迅速布局一线城市及 其周边城市，例如华北的天津、华南的佛山、东莞和惠州以及 西部的成都均有不少新增供应即将入市。此外，重庆、西安和 武汉的新增供应充足，潜在租户应借此机会谈判获取更优惠的 租金和租赁条件。 建议物流地产开发商与零售商合作，在成都、重庆、西安、武 汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等新兴中产阶级成长潜力 较大的城市收储建设用地。大上海周边300至500公里范围内， 可重点考虑淮安、徐州、温州和金华等拥有较充裕物流仓储用 地的城市。 开发商、第三方物流以及零售商应对冷链设施进行投资，至 2020年，全国生鲜市场网络交易规模将高达3,420亿人民币 （580亿美元），其对冷链物流设施需求巨大。随着消费者对 质量的追求，冷链供应商应通过全程冷链来提升运输质量。 机遇 挑战 建议 蓬勃发展的O2O零售市场 新兴中产阶级的强劲消费能力 数据驱动的技术发展和大数据分析 增设前置仓以提升物流配送效率 将中产阶层的消费潜力作为选址因素 满足消费者的快速配送需求 一小时内送达 现有市场参与者之间的并购可能会加剧 对生鲜产品的需求日益增长 有限的冷链物流设施使冷链物流市场前景广阔 需求来源 前置微仓 冷链 供应有限 仓储用地供应受限 沿海地区可租赁或可交易的物流地产资产稀缺 竞争激烈 越来越多的企业进军物流仓储市场 租赁或收购前置仓和前置微仓的入门成本提升 使用前置微仓的产品类型相似，面临同质化竞争 前置仓 3 高力专题 4 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 目录 机遇、挑战与建议 3 消费需求驱动物流行业发展 5 提升物流效率 6 强劲消费引领高效物流 7 前置仓：进一步贴近消费者 7 一线城市前置仓需求持续外溢 7 二线城市中产阶级的崛起带来前置仓发展机遇 8 前置微仓：从最后一公里到最后一小时 10 生鲜市场推动冷链加速发展 12 优质仓储资产保持投资吸引力 13 页数 高力专题 物流 | 工业 | 中国区 | 2019年5月7日 消费需求驱动物流行业发展 2018年中国经济虽然面临着一定的下行风险，但全年人均可支配收入 和人均消费支出同比增速高于GDP增速，分别为7.8%和6.8%。在中 央政府减税降费（个税和增值税改革）的利好下，消费需求将成为推 动中国经济发展的主要驱动力。根据eMarketer