新景祥沈阳沿海赛洛城二期大户型产品营销的策略的报告.pptVIP

沿海赛洛城2010年 二期大户型产品营销策略报告;;目录;年初营销目标回顾;热销之上，利润增值、品牌生根;通过有效的营销手段、良好的形象包装、准确的媒体推广，继续提升项目品牌形象，促进沿海品牌落地……;一期剩余住宅类产品：全部去化 一期商业产品：全部去化 二期产品：实现去化80%;项目营销情况回顾;项目营销情况回顾︱项目销售情况回顾;3月;线下圈层活动及老业主维系工作较为成功； 客户拓展渠道单一，缺乏圈层渠道开拓，虽有部分渠道开拓计划，但受主、客观原因影响，尚未执行，体现目前营销中，渠道开拓执行力较差。; 时间/媒体形式;项目营销状况回顾︱营销推广脉络梳理;项目营销状况回顾︱客户电、访及成交情况分析;来电、来访走势图;来电认知途径;到访客户的认知途径排在首位的是直销，直销对项目周边竞品进行拦截及周边商圈进行派单效果显著。 其次为路过项目的客户, 作好客户拦截，加强外围导视系统的投入,是增加客户到访量的有效渠道。 客户转介的比例同样较高，说明项目的线上传播到一定阶段后，线下的传播作用更为明显，注重品牌及口碑的影响力，加大圈层活动的密度及广度，使之更好的成为积累客户的最有效手段。;来电、来访认知途径分析;2010年3月入场，5月8日开盘，销售情况相对较好，已经在市场上树立了良好的形象； 2010年通过各种媒体和渠道推广，积累了大量的客户资源，可以在2010年下半年进行重新的疏理和利用，在市场不断变化的情况下，有效的利用好前期客户； 2010年已经进行了一些渠道的开拓和推广，但由于运作时间较短，暂未取得明显效果，在2010年可以进行更深层次的合作和利用，带来更多的客户资源； 直销在2010年为项目的上客量和带来了很大作用，但对于项目的销售直接作用还是十分明显的，不仅给现场带来了火爆的现场氛围还为销售起到了直接的作用； 老带新有效性较高，但总量不多，老客户挖掘工作尚需加强。;项目营销状况回顾︱客户触动点与抗拒点分析;项目营销状况回顾︱客户电、访及成交情况分析;项目营销状况回顾︱整体营销工作效果评估;市场竞争形势分析;;界定条件1——经济技术指标：容???率相近，高层建筑； 界定条件2——产品：面积段与本案相近； 界定条件3——同属同一竞争区域：奥体板块； 界定条件4——当前产品生命周期：非衰退期（尾盘销售期），均为即将销售或在售； 界定条件5——价格定位：中端定位，5500-6000元/㎡； 界定条件6——目标客群来源及购买力； 界定条件6——品牌：全国知名房地产开发品牌。;市场竞争形势分析︱销售及潜在供应量分析;市场竞争形势分析︱销售及潜在供应量分析;市场竞争形势分析︱销售及潜在供应量分析;市场竞争形势分析︱产品市场竞争力评价;市场竞争形势分析︱产品市场竞争力评价;市场竞争形势分析︱产品市场竞争力评价;项目综合对比发现： 项目目前位于竞争梯队的第三团队中，目前距离亿丰南奥国际以及名流印象仍有一定差距，但差距较小，需要时间做市场培养，虽仍处于跟随者的地位，后续发展潜力较大。;市场竞争形势分析︱销售及潜在供应量分析;9—12月份销售任务分解;销售任务分解︱总体任务目标;销售任务分解︱剩余产品及新上市产品优劣势分析;销售任务分解︱剩余产品及新上市产品优劣势分析;销售任务分解︱任务分解列表;销售任务分解︱任务分解实施难点及市场风险分析;市场竞争形势分析︱原任务分解实施难点及市场风险分析;整体形象提升策略;整体形象提升策略︱精细化项目包装;整体形象提升策略︱精细化项目包装;整体形象提升策略︱精细化项目包装;产品竞争力提升策略︱现场精细化包装;产品竞争力提升策略︱培训提升;9—12月份针对性营销策略;9—12月份针对性营销方案︱营销策略;9月1日;9—12月份针对性营销方案︱营销策略;策略一：报价策略 大户型产品平开高走，持续升级，结合少量多频的推盘模式，持续提升报价体系，结合现实销售情况控制折扣力度，掌控销售速度。 ;通过客观市场竞品比准（推导过程参见《项目价格比准定位》），项目价格核定为：;策略二：配合推售线，及时调整推广调性 由于主推产品特质存在差异性，要求平面表现符合阶段性推售产品调性及其相应卖点。;注：仅针对推售排期方案一给出推广排期，具体主题及推广连续性的确定与保证，需推售方向确定后与星 弧共同制定执行细案。;9—12月份针对性营销方案︱营销策略;9—12月份针对性营销方案︱营销策略;;; ;9—12月份针对性营销方案︱营销策略;交通指示牌;价格：展架制作→由企业自定，媒介可提供制作厂家待企业参考。 场所摆放及日常维护费→500元/场所/半年，提供10次的广告更换及长期的展架维护 场所摆放起量：100个场所