房地产金融重点.docx

【1】土地的属性——自然、社会、经济和文化属性 房地产的特征——固定性、区域性 房地产属性——商品属性、财产属性、投资品属性、社会与政治属性 地租理论—— 绝对地租：土地所有者凭借土地私有权的垄断所取得的地租 级差地租：是由经营较优的土地而获得的、归土地所有者占有的那一部分超额利润。 城市级差地租：主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。存在 着级差地租 I 和级差地租Ⅱ两种表现形式。级差地租Ⅰ主要是由土地位置所决定。级差地租Ⅱ 是以等量资本连续投入同一块土地而产生不同的生产率形成的。 垄断地租：指从具有独特自然条件的土地上所获得的 超 额 利 润 转化而来的 地 租 土地价格影响因素（行政：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、 税收政策、交通、行政隶属变更；人口：密度、素质、家庭；社会：社会安定；心理；国 际；经济）；区域因素（分区分类：地理位置、功能区）；个别因素（具体地块）。 房地产市场的特点——地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性和投机性 【2】房地产泡沫的危害 房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展 房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫破灭导致了金融危机 房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机 房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 房地产金融 定义：为房地产筹集、融通、清算资金提供相应服务的所有金融活动的总称。 特点：中长期性,为由担保信用,一般要实行证券化,有较强政策性 作用： 房地产金融的发展 三个源头—— 建筑业协会：建筑业协会（住宅合作社）是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属 集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。 起源：源于英国，1775 年，伯明翰 性质：互助性的合作社组织 运作方式：集资建房，再行分配。成员逐月将固定金额的钱储存在社团内，供社员购买土 地并建造房屋；房屋建成后，协会采取无记名投票或由成员支付一定费用的办法分配给成 员。 逐渐演变成一种具有储蓄、贷款功能的金融机构。 土地开发银行：起源：德国，1769，普鲁士 发展的三个阶段； 早期：合作社性质，区域性的，强制地主参加。运作方式是：政府对地主采取强制的方式 使其加入，同时，政府出资，并对银行进行监督和管理，地主利用自己的土地作为抵押取 得贷款，用于土地开发和房屋的建设。 中期：除地主外，拥有土地在 1500 马克以上的也可以参加；发行土地抵押证券，地主或农 民可以用自己的土地做抵押取得长期贷款，可以将各自的土地交给合作社作为抵押物，合 作社以这些土地作为担保发行债券，取得资金，供社员。 后期：区域性——全面性。成立了中央土地银行，利用中央银行的中介作用，实现各个区 域的一体化。 公积金制度：代表国家：新加坡，1955 年 开始的原因：生活水平低，建立公积金，为了雇员的最低生活保障，并不限于买房。 1968 年，修订《中央公积金法》—公积金可以买房。 公积金的运作：《中央公积金法》，所有雇员、雇主都要加入，由雇主按雇员月薪，雇主、 雇员各交一定比例。公积金管理局依法管理、运营公积金。同时，利用一系列的制度保障 该管理局的廉洁。 成效：参加人数从 18 万人发展到 1993 年的 238 万人，占全国总人口的 77％。人均住房面 积达到 25 平方米。 特色：公积金交缴比率很高，1996 年达到 40％。 成熟的房地产金融市场的标志: 住房贷款以抵押贷款为主 筹资形式多样，贷款方式丰富 完善的法律体系 完善的房地产金融市场结构 建立适应市场经济运行的新机制 建立科学决策的方法和指标 【3】房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总 和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也 可以是间接的。 房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产资金融通过程中处于资金供应者和资 金需求者之间的信用中介组织，包括为房地产资金融通提供配套服务的其他金融组织。 房地产金融分类： 从业务上分：专营，兼营 从职能上分：融资机构（贷款、房地产购买、出售、资产证券化），担保机构 从所有制分：公营，合作，私营 从服务的市场分：一级市场机构，二级市场机构 级市场机构是指为房地产生产、经营和消费提供资金融通或提供担保、保险等金融产品 和服务的中介机构。 级市场机构是指在二级市场上为住房抵押贷款购买资产证券化提供相关金融产品和服务 的金融中介，其职能是购买抵押贷款，为贷款抵押证券的发行提供担保，发行住房抵押贷 款担保证券。 房地产金融机构运作模式： 按融资途径分 直接融资模式：买房者从资金富裕者手中直接借，卖方向买方提供商业信用 契约融资模式：购房者以契约储蓄方