房地产项目尽调.docx

房地产项目尽调 、、 资料收集篇 公司基础资料（借款人、担保人、项目公司、所投资的标的公司 及其他相关公司） 项目基础资料（项目简介、相关政策性文件、批复性文件（发改 委立项批复、可研批复、环评能评等）、证照性文件如房地产四 证、预售许可证、可研报告、土地出让合同、出让金发票、契税 完税凭证、工程款付款回单、评估报告、开工报告、竣工验收报 告） 3. 引申相关资料 （1（ 项目所在地相关政策，如房地产企业所在地预售资金监管、 限购政策、土地出让、涉税政策等相关规定 （2（ 涉及抵质押的权属性文件，抵质押合同及其他证明材料 （3（ 涉及公司特殊类型的批复或特殊证照性文件（如房地产开发 资质） （4（ 涉及公司运营的重要供货合同、销售合同、总包分包合同、 重大融资性合同及资金往来凭证 （5（ 涉及财务报表上大额科目和可疑科目的证实性材料，如其 他应收、其他应付、资本公积、存货、投资性房地产、现金流 量表中-与其他经营活动有关的现金流入/流出等 1 （6（ 涉及过程把控的证实性文件，如领取营业执照之前的公司 章程、验资报告、股权转让协议等，项目是否按期进行的开 工批复等 （7（ 涉及投资标的资产的基础性文件 （8（ 其他或有事项（如担保、诉讼等），股东借款或股东个人以公 司名义对外负债 （9（ ……. 、、 现场尽调篇 除结合《尽调指引》收集相关资料外，对以下事项予以关注： （1（ 了解项目所在城市的经济实力，各辖区的经济定位（如商业 区、老城区、办公区、住宅区、新建开发区等等）； （2（ 了解项目所在地区居民收入情况、购买力和购房需求； （3（ 确定项目位置，查看周边环境特点（住宅项目关注周边生活 设施、环境、相关教育、公共等等配套，商业项目关注所在 区域的经济定位以及周边配套），项目地块四至范围； （4（ 查看项目规划图，了解项目定位； （5（ 若涉及拆迁，需了解拆迁进度、难度及解决措施； （6（ 与项目公司相关负责人（主要是工程与财务）进行沟通，了 解工程施工计划、进展，了解财务安排（主要了解其他融资 安排的规模、期限以及成本）、自有资金到位情况等等； （7（ 了解项目周边地价、房地产项目当前售价、周边可比项目售 价及历史走势； 2 （8（ 工地现场查看项目进度情况，核实是否与企业提供的相关 进度说明一致、是否与企业总投和已投数据相匹配； （9（ 查验项目证照是否完备、项目原件与企业提供的复印件或 电子版是否一致，查验企业提供的项目介绍、可研报告、评 估报告与证照批复的内容是否相互对应； （10（房地产企业提供的销售数据、网上备案数据及预售证原件 列示的可售面积相比对； （11（查验土地出让合同、出让金发票、契税完税凭证原件，核对 彼此是否一一对应，查验工程款付款回单并与已投资数据 相比较； （12（按照要求，现场查验资料并作收集； （13（与公司财务负责人进行座谈，确认其财务需求，以便完善项 目交易方案； （14（向当地银行或其他主体了解房地产企业及项目情况（企业和 项目认可度、声誉等）。 注：现场调查应随时拍照，对于证照凭证查验、工地现场调 查等均需拍照留底。 、、 报告撰写篇 1. 交易结构 （1（ 信托要素完整、各个交易主体定位清楚 （2（ 涉及主动管理或是第三方参与监管，务必确认所述条款 的可行性，并得到客户确认 3 （3（ 交易结构简介表述逻辑清晰 2. 公司分析（融资人、担保人、项目公司等） （1（ 公司基础信息 （2（ 基本情况（主营业务、主要项目、规模，所在地，人数，行 业地位） （3（ 历史沿革 （4（ 组织架构 （5（ 治理机制 （6（ 管理团队介绍（尤其是投资管理公司或是管理团队较为突 出的公司） （7（ 主要供货方、销售方介绍 （8（ 发展前景评价 （9（ 财务情况分析 集团公司务必同时分析合并和本部报表 总体资产、负债、资产负债结构、权益规模、增长分析 ? 大额、可疑的单独科目分析 核心数据行业比较分析 到期债务分析 盈利能力分析 现金流分析，尤其是经营性现金流分析 信用情况分析，了解各个银行授信情况，尤其是代理推 介银行的授信情况 4 （10（总体评价 3. 标的项目分析篇 （1（ 项目背景 （2（ 项目概况 （3（ 项目审批情况及相关证照 （4（ 项目所在地供需分析、项目定位及周边可比项目比较 （5（ 项目投资进度和时间进度安排 （6（ 项目自有资本金比例分析 （7（ 项目投入产出分析 （8（ 项目现金流预测 （9（ 敏感性分析 （10（特殊项目分析（地产项目的去化率、当地经济、人口环境， 配套，周围项目比较分析等） 4. 风险分析（至少包括合规、信用和流动性风险分析） 5