成都建信·奥林匹克花园项目可行性范文.doc

xxxx建信·奥林匹克花园 项目可行性研究报告 xxxx博思房地产决策资讯顾问有限公司 二00一年十月 目 录 TOC \o \h \z \u 附表目录 TOC \a \h 报告总体结论 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为20xx年10月。 本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 总体评价 温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。 根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考： 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。 技术经济指标 表一：经济技术指标 项目 合计 一期 二期 三期 四期 数量 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 占地面积(亩) 1570 400 500 400 270 总建筑面积（m2） 293480 366850 293480 198099 住宅（m2） 264132 330165 264132 178289 其中：多层住宅 546240 161414 55% 183425 50% 132066 45% 69335 35% 花园洋房 253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15% 联体别墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25% 独体别墅 29715 29715 15% 商业及公共配套（m2） 115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10% 商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。 项目项目总占地面积： 1570亩 容积率: 1.1 建筑覆盖面积： 261668平方米 （覆盖率25%） 绿化率 42% 高度限制: 18米 车位比例： 1：0.9 项目开发周期： 5年 开发总成本： 14.6亿元（营业税及附加未计入） 每平方米单位成本： 1269元/平方米 项目销售收入： 保守估计： 16.5亿元 一般估计： 18.9亿元 乐观估计： 21.6亿元 总投资利润率： 保守估计： 6.74% 一般估计： 22.09% 乐观估计： 39.58% 权益资本利润率： 保守估计： 254.90% 一般估计： 306.96% 乐观估计： 365.27% 净现值NPV（单位：万元）： 保守估计： 3153 一般估计： 17325 乐观估计： 33162 内部收益率IRR： 保守估计： 11% 一般估计： 33% 乐观估计： 57% 盈亏平衡点X： 保守估计： 0.943 一般估计： 0.829 乐观估计： 0.732 结论与建议 本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。 建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在20xx年上半年开工建设。 第一章 项目介绍 1．1项目背景及地块现状 1．1．2项目背景 温江位于xxxx市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及xxxx市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。 温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业，主持召开了“住在温江——xxxx房地产高层论坛会”。论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”项目在温江的成功，令温江房地产市场受到市内开发商的普遍xxx ，先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。 未来2-3年随着xxxx市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到400万平方米，按1：3的安置比例计算，将带来1200万平方米的市场需求量。市内无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动xxxx市房地产市