业主委员会如何监督物业公司对设备的维护管理.pptVIP

业主委员会如何监督物业公司对设备的维护管理 主讲人 nj wuww 本次讲解分5个部分 设备设施维护保养重要性 业主委员会是代表全体业主利益，监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，成立之后，要做的重要事情之一，就是要弄懂业主们共有设备设施有哪些？目前使用状态是否正常？有没有故障？物业公司日常维护怎么样？ 物业服务管理，前期是建设单位招标，后期是业主们通过业主大会选聘的，物业服务管理企业按照双方签订的物业服务合同约定，对业主们共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。 1、物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分。特别是现代建筑物，无论是大厦、公寓或住宅，只有这些设施设备正常运作，才能体现出物业管理的价值。 2、公共设备、设施是业主们共有的财产，关系到业主的最根本利益，对于中高档高层建筑物，设备、设施占总投入的1/5至1/3之间。物业的正常使用决定于设备、设施的正常运行，如物业公司管理不到位，不但会影响整个物业的使用功能，甚至会造成安全隐患和事故。 3、提高保持设备、设施使用性能，减少有形磨损和无形磨损，减少设备、设施过早老化导致功能上的折旧，加上绿化、卫生、公共秩序的优质服务，业主们的物业才能达到真正意义上的的保值、增值； 4、设备、设施维护管理，能延长设备使用寿命,避免过早使用或不断使用业主们存放的维修资金，对设备、设施进行修理或更换，众所周知维修资金用完了，还要业主们另外拿钱出来续存的； 5、设施设备在质保期限和质保范围内的管理特别重要，物业公司发现质量问题、性能问题、设计缺陷等，可向建设单位和业主委员会书面汇报，协调建设单位处理，或协助业主委员会共同处理，如拖延过保质期，势必造成后期不得不使用业主们的维修资金来修复，使业主们合法权益因物业公司管理问题受损； 通俗地讲，物业服务可分为业主们看得见的“表象服务”，如保安、保洁、绿化、客服中心服务，是能迅速改观和提升的服务。另外就是 业主们看不见的“内在服务”，即物业工程人员对小区设备设施维护保养，物业公司的“内在服务”才是物业服务的实质，不但体现一个物业公司技术实力，也体现业主大会授权的执行机构业主委员会的监督管理水平。 因此业主委员会监督物业公司对设备、设施的维护管理，应该是业主委员会工作内容中十分重要的工作事项，也是履行业主大会赋予业主委员会的工作职责需要。 业主共有设备设施有哪些？ 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；  物业设备设施分类图 供配电 变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线路 消防 消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等； 电梯 直升式电梯、扶梯、电动人行通道、货梯等； 给排水系统 水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等； 空调 中央空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔等 通讯和智能化系统 停车场管理系统、对讲可视系统、周界报警系统、巡更系统、公共信息系统、网络系统、广播系统、室内报警系统等。 采暖 热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等； 设备设施维护保养方式 首先维护保养的目的是保持设备设施正常技术状态，延长使用寿命减少设备故障，节约运行、维修费用，降低成本，保证服务质量。物业公司是通过日常维修保养、定期维护保养、年检维护保养来实施服务管理。 （1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 （2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行实施的。 （3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经企业主管审核，并实施。 （4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。 业主委员会如何监督设备管理？ 第一步：对项目管理处设备档案资料的检查 资料来源，建设单位移交给前期物业公司， 前期物业公司移交给下任物业公司，业主委员会交给物业公司保管的资料。（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣