无锡首创隽府项目价值深挖研究与营销调整沟通.pptxVIP

关于“直上青云” 无锡隽府项目是首创集团在华东地区的首发项目，其必须承担首创品牌荣誉以及项目市场目标美誉的双效建立。 隽府项目目前的状况，要想达到快速消化，并且为首创品牌进驻华东打下基础，首先要解决的问题是将其打造成无锡知名项目，并在执行中合理并充分地体现知名项目的明星气质。为达到这样的效果，金网络认为，冲出东亭（东部）市场，面对整个无锡市场是一个不二的选择。所以我们建议，项目进一步直指无锡市场，直指无锡房地产的高端市场，直上青云！;;;;前期销售动作 2006年10月22日 项目发布活动及项目围档出街（项目首次面市） 2006年12月07日 首次报广 2006年12月26日 客户会广告出街 前期客户积累 通过以上项目推广前期客户积累越约350组左右。;■ 历次开盘情况（当日） ;■ 截止2007年8月4日销售签约情况;从2006年10月项目新闻发布会、围墙、户外开始， 平均月签约25.1套/面积2997.8平米 从2007年4月21日，第一次开盘算平均月签约56.5套/面积6745平米一期已销售比率：套数226（28.5%），面积26980平米（27.2%） ;;对区域认识存在较多盲点 对锡山片区的规划认知不足，感性观念根深蒂固，价值认识不够深刻； 体现在房价上，对东亭片区感性认知为5000元/平米以下，高价位认同不足。;;;下 阕;;;■ 地产格局现状; 剧变之一：总量剧增，供应充分 剧变之二：东区远郊市场出现，改变区域格局 剧变之三：南区两大新城呼之欲出，引领全市 剧变之四：西区两大新城紧接南区，蓄势待发 ;; 从大格局角度而言，对于未来的无锡房地产市场发展，我们认为有以下几个趋势： 城东远郊市场形成规模，但前景有待论证 城东在原有的市场板块之外，将出现数个远郊市场（如东北塘、鹅湖、安镇、硕放等），供应较为集中，但受自身区域需求有限影响，前景有待论证。 城市交通格局转变影响深远 城市快速环路、轨道交通、城际高铁等出现，一方面客观上改善通行条件，另一方面心理上放大了客户的选择半径，从长远上具备对房地产整体市场的促进作用。 政府主导下的“新城板块”将成为热点 城市新一轮的扩张与改造已???正式启动，政府主导了多个新城建设，最具热点无疑是“太湖”、“蠡湖”两大新城，其次“南长”、“河埒”、“崇安”等新城也颇具前景。;;已面市项目，约275.6万㎡;■ 未来市场竞争;;首创品牌，实力雄厚，并且拥有北京的资源； 区域内存在充足的购买力强客源； 城市东进的大局势； 区域内最优的宜居地段； 城东外来人口的购房首选地； 项目周边交通路网发达； 项目自身规模较大，延展性较强； 项目品质较高； 项目目前存在价格优势； 天一中学带来的名校文化气息； 目前区域内没有同档次的竞争对手； 相对未来竞争性项目，具备先发优势;客户对区域认同不足 项目周边配套（生活、市政）几为空白 当前营销工作执行力欠缺 项目核心竞争力未明确 区域未来竞争市场严峻;; 在以往的营销过程中，我们认为有两大课题尚未得到有效解决。首先，是公众对项目所在区域（特指东亭片区）的价值认同感严重不足。 产生原因： ■□ 历史上的行政隶属导致公众对区域心理疏远； ■□ 近期政府市政规划重心偏移导致公众对区域心理忽视； ■□ 产业结构差异引发的经济收入差距导致公众对区域心理排斥。 产生后果： 公众在购房消费时，在心理上下意识的产生疏远、忽视、排斥现象，对于本区域的项目关注度不高，或者说本区域项目不是第一选择，甚至不在考虑范围。; 推广方面： 推广力度不强，对于首创品牌的形象推广不到位，市场认知度低； 项目主题定位不明朗，没有鲜明的个性表现，市场认同感不高。 销售方面： 在接近6个月的前期客户蓄水方面，积累的有效客户不够； 销售人员对于项目的认识不够深入，知识掌握点不到位； 销售态度冷淡，专业度不够； 销售员工作没有激情； 客户到访量不够，现场感觉冷清，销售氛围不浓； 对于来访客户的引导及把握不够准确，客户流失较多；;;;通过抓大放小的城市重构，来淡化其他区域的居住功能，同时放大城市东进的一个现状与趋势； 主抓私营业主这个主要客群，举办一些定期的讲座、各种活动，以俱乐部的形式，强调区域的宜居宜业的特点； 看房班车及购物班车的延伸与结合，先期通过物业来开通购物直通班车（如到麦德龙），车上做广告； 随着项目的运作及规划的发展，如有必要再与公交公司洽谈，通过绕圈经过及设立站点等手段来解决； 加强工作相关的培训； 深度挖掘项目的核心竞争力； 尽快去化，抢占市场先机。 ; 基于我们遇到的第一个营销课题——价