合富辉煌佳诚地产建材城项目发展策划报告.ppt

- SOHO公寓空间分区 总楼层数：11层 楼层功能分区： 1至3层为商铺，4至9层为SOHO公寓。 3F 2F 茶叶市场 1F 11F 10F 9F 8F SOHO公寓 7F 6F 5F 4F 主要车行交通由两条主道与一条辅道组成，把市场划分为6个区域，交通互动性好，利于商户装卸货物； 交通动向规划 车行动向 交通动向规划人流动向 人流量一般 人流量较大 人流量较大 人流量较大 人流量较小 人流量较小 对人流的引导还是比较成功的，个别区域人流小与经营时间较短有关 分布在市场东南侧，共约1000㎡； 每间仓库约50—70平方米； 由于仓库面积较小，仅限于板材和管材商户使用； 其他商户仓储多在商铺2—3层。 仓储情况 仓库所在位置 购物环境 整体内部环境较好，路面整洁，空间宽敞，没有出现货品的乱堆乱放，也没有车辆的随意摆放，体现整个商场物业管理比较到位。 以三层商业形态为主，建筑风格简洁明快，外立面色彩亮丽醒目，与昆明传统建材市场相比有着明显的档次提升 建筑外立面特色 经营业种 经营面积（㎡） 层高（m) 开间(m) 进深(m) 板材（管材） 临时商铺300—700 7 20 35 陶瓷卫浴 200—400 3.3 15 17 油漆涂料 30—100 3.3 5 6 五金 30—90 3.3 5 6 食品百货 35 3.3 5 6 经营业种户型 销售情况 商业部分 1期：2005年1月 价格：3700—3800元/㎡ 销售进度：已售完 现租金为50元/㎡ 2期:2007年9月 价格:4500元/㎡ 销售进度：已售完 现租金为25-30元/㎡ 粗略估计，商业部分可销售收入约3.2亿 销售情况 SOHO公寓 2007.08销售，均价为3100元/㎡ 现均价为：3500元/㎡ 面积为30—120㎡ 主力面积为70—100㎡ 总建筑面积约8万㎡ 粗略估计，soho可销售收入约2.8亿 招商情况 2006年下旬开始招商 现租金为25元/㎡ 出租率为100% 2007年底招商 现租金为18元/㎡ 出租率为60% 2006年中旬开始招商 现租金为15—70元/㎡ 70元/㎡租金占80%左右 出租率为100% 粗略估计，目前年租金收入约0.85亿 主要运用商业运营进行营利 大商汇的商业销售部分比例仅约占项目商业总体量的1/3，其余部分全部用作招商运营。 利用资金回笼快的公寓扩大销售面，迅速回笼资金 大商汇销售部分包括部分商铺、万豪国际公寓（已售完）、SOHO公寓等，产品线丰富。 项目价值结构特征 营利模式 租 售 商铺 0.85亿 3.2亿 公寓 2.8亿 合计 1.7亿 6亿 备注 至今开业已两年 报纸广告 投放密集：2006底年至2007年底全年共投放报纸广告约54版； 广告时效性较强，与项目各个阶段的进程配合较好； 概念注重从高度上进行萃取，且善借政府之势 市场管理模式 商铺托管模式： 购买商铺业主可委托大商汇实业公司管理出租商铺，在出租底价的基础上浮部分则由开发商与业主各分取50%： 对于开发商------提高对项目运作的主动性，有利于对项目经营的统一管 理； 对于客户------ -有效的降低投资风险； 强制经营模式（仅限于建材部分商户）： 由开发商内部招商人员以打卡形式强制商户开门营业，时间为早9点、10点至下午7点。 避免了商业项目在运营初期的经营环境萧条的劣势； 保证商户的每日经营，增加投资客户投资信心； 买家来源 入驻商家： 原昆明各大建材市场商家（云纺建材城、小板桥建材城、东聚建材城等）； 建材品牌商家（大部分商家通过招商人员招商完成入驻）； SOHO公寓： 年龄：集中在30-45岁之间 来源：云南省地州、郊县人群；在昆明创业的外地人群； 置业意图：投资型客户约占80%； 购物消费者： 原部分商家老客户； 地州客户群（安宁、楚雄等）； 位置 出租率 租金 商家数量 品牌代表 建材区（陶瓷、卫浴） 100% 50—70元/㎡ 约1200家 科勒卫浴、 美标洁具等 灯具区 95% 70元/㎡ 约700家 华灯世家等 装饰五金 85% 70元/㎡ 136家 奥港五金等 油漆涂料区 90% 70元/㎡ 约60家 中华油漆、 立邦漆等 板材、管材区 100% 25元/㎡ 200家 扬子地板等 副食品区 50% 18元/㎡ 约450家 亨达食品等 项目运营情况 整体运营情况较好，租金平均水平较高，对品牌商家的引入较为成功，市场已形成规模 总体评价 大商汇是昆明首个集建材、食品批发、茶叶市场的综合商业项目，其特点在于： 项目体量较大： 大商汇占地共818亩，总建筑面积达830000㎡，是其打造大型综合项目的有力前提； 有效整合不同类型的市场功能分配： 大商汇内共分为板