房地产法 钱品石第十章.docVIP

第十章 复习思考题参考答案 1．简述房屋租赁的限制性规定。 （1）未依法取得房屋所有权证的，或者权属有争议的房屋。 （2）未取得共有人同意的共有房屋。 （3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。 （4）不符合出租安全标准的，或者不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，或者属于违法建筑的房屋。 2．房屋出租人法定解除租赁合同的权利有那些？ 除了租赁合同双方当事人的约定以外，法律给予出租人必要的解除合同的权利，这种权利是来自于相对方的严重违约，以至于不能实现合同的目的。出租人单方面可以解除合同的基本情况有：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；利用承租房屋进行违法活动的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，拖欠租金累计六个月以上的；以及法律、法规规定的其他可以解除合同收回出租房屋的。 3．简述承租人的优先购买权的特征及其法律适用。 优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的；第二，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人，承租人应在合理时间内行