昆明西岸太阳城城市综合体项目营销策划方案.pptxVIP

西岸·太阳城项目 对于大型城市综合体的可行性思考 Conception Orientation Report序大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，在昆明也有项目开始提出建造城市综合体，然而，对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。序这是一块充满活力的土地这里将是西城区人气最旺的核心区域在昆明迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们的项目就立足于这里在市场的角逐者中我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？我们的思维经历了五个阶段。。。。。。。。。。序First----------市场调研篇Second-----综合战略篇Third---------商业篇Fourth-------住宅篇Fifth-------营销篇First 市场调研篇一)、2008年云南省房地产市场状况云南省2008年房地产开发投资规模首次突破500亿元，完成557.59亿元，比上年增长31.9%，增幅居全国第九位、西部第六位，施工面积与竣工面积同步增长。但是全省中心城市和商品房发展较快的城市销售已出现滑坡，商品房房价涨幅逐步回落，基本维持在2007年的水平，销售面积和销售额呈现少有的“双降”现象。统计数据另显示，2008年全省商品房销售面积1643.35万平方米，比上年下降16.8%；全省商品房销售额440.46亿元，下降9.2%，其中住宅销售面积和销售额分别下降17.6%和12.4%。从各州市的情况来看，全省共有7个州市商品房销售下降，其中昆明、大理、丽江降幅较大。数据还显示，去年底昆明的房价均价为5000元/平方米左右，那么一套90平方米的商品房总价为45万元左右，昆明2008年城镇居民可支配收入和农民人均收入分别达到14012元和4610元。一个三口之家的家庭收入如果以两人计算，则城镇居民家庭可支配收入为28024元，农村家庭年收入为9220元，那么昆明城市的房价收入比例约为16:1，农村的房价收入比例为49:1。因此，从数据可以看出，只有让高房价真正地回归到一个合理的水平，才能激起购房者的购买力。二)、2008年昆明房地产市场状况2008，对于昆明乃至全国楼市无疑是沉重的一年，但更是涅磐的一年。年末已至，昆明楼市如何收官，令业界格外关注。今天，所有的悬念已经揭晓。据昆明市房产信息网统计数据显示，截至12月23日，2008年昆明市商品房总成交50331套，总成交面积511万平方米，成交金额235亿元。岁末房市逆势上扬2008年是国家一系列针对楼市的宏观调控政策累积发挥作用的一年。此前，中央政府为了抑制非理性上涨的房价，于去年9月出台了房贷新政，犹如一把利剑，刺向楼市咽喉，全国各地楼市走势因此逆转，昆明楼市也不例外。与2007年同期成交55412套，成交面积830万平方米，成交金额314亿元，相比2008年昆明楼市各项数据下滑明显。同比成交套数减少5000余套，面积减少319万平方米，金额减少近80亿元。2008年昆明楼市的经历，无疑深受调控政策风云变化所左右。2008年与楼市有关的调控政策，按照年初、年中、年尾三个阶段，可谓奏出了一曲“三部曲”，年初承接，改善市场调控；年中缓冲，收紧仍是基调；年尾重拳，政府出手救市。而跌宕起伏的“三部曲”画出了2008年昆明楼市的曲线图。一季度昆明市共有10个房地产项目取得了预售许可证，但是，楼市集中放量并未激活市场，成交量依旧继续回落，一度跌回谷底。据调查数据显示，2月份昆明住宅成交面积约33万平方米，成交金额14亿，成交面积同比减少44%、环比减少53.56%，成交金额同比减少26.3%、环比减少60.2%。2008年2月昆明楼市进入低谷。 随后市场的反映，更加击打着开发商们的信心。2008昆明春季房交会上，40多个在售或将售精品楼盘项目中，最终意向性签约房屋仅为1287套，卖房量仅为去年的一半。而据昆明市房产信息网统计数据显示，1—6月，楼市商品房总成交27530套，成交面积2737439.28平方米，成交金额126.74亿元。与去年同期成交37212套相比，成交量下降了近万套，成交金额下降约40亿元。寒风中，昆明楼市对下半年给予了厚望。然而，让所有人始料未及的是，盛夏7月，昆明楼市温度跌至冰点。7月份昆明市主城四城区商品房总成交3526套，成交金额17.13亿，成交面积34.59万平方米。较之此前6个月昆明楼市主城四城区商品房的平均