廊坊综合体项目定位与物业发展建议报告.ppt

* 整体定位 6 发展方向—— 策略。 看区域： 城市核心区边缘+交通便利+重点规划生活区 城市核心区边缘 交通便利 城市重点 东环路、光明东道、解放路，便捷交通连接，直通城市核心商业区 随着王寨村整体改造以及周边项目的入住，树立了区域中高端居住区形象 城市功能核心区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主 指标 住宅 公寓 写字楼 商业 城市与区域层面的机会与风险 机会：政府着力打造的承接呼和浩特市高端商业、商务、居住、升级及转移的城市新中心；区域高端认知；现有商业物业严重匮乏，商务物业聚集效益显著，未来发展空间较大。 风险：规划利好，高端公建云集，但现有居住人口数量有限，大量常住人口进入需要时间。 分物业市场层面的机会与风险 机会： 东部板块价值认知成熟； 区域改善客户的首选置业区域； 东部学校资源丰富，客户易于感知； 东部未来供应主要集中在70－130平米，由于区域内未来存在城中村改造的可能，市场机会较大 风险： 风险较小 机会： 投资型公寓40-50，市场表现好， 酒店式服务公寓市场空缺； 产品平台一般，优质的公寓投资产品市场空白； 风险： 成熟地段的投资公寓风险较小； 东部区域投资价值偏低，处于价格低洼地 具有一定风险 机会： 中端产品水平，满足市场平台水平； 高端写字楼（5A甲级写字楼）市场空白； 高端写字楼楼有市场机会，且购买客户以大单定制化需求为主； 风险： 区域商务办公客户认知度低，商务氛围淡薄； 未来写字楼市场供应量大； 周边区域缺乏相关产业支撑，亦没有商务区规划利好。 机会： 现有城市商业格局发展不均衡，东部区域商业严重匮乏； 区域内商业发展专业，大部分为汽车贸易及相关产业，已经具有初步的产业规模和知名度； 区域内对生活社区配套商业空白； 风险： 主要竞争来自于潜在供应，具有一定不确定性； 经营型物业，短期无法快速回现； 对汽车贸易专业市场需要开发周期，难以回迁项目。 机会与风险排序 机会：公寓商业住宅写字楼 KPI 关键举措 适用条件 本体条件 匹配度 外立面 标志性地标建筑立面 - - 小户型 控制面积，以小户型为主 投资公寓 小户型投资公寓 园林打造 主题式风格 较大规模园林 小规模园林 精致、丰富 配套打造 借助项目综合体的产品组合，提升公寓产品价值； 特色功能 功能主题 借助城市公建配套，稀缺地段价值优势，提升公寓价值 公共空间 公共空间打造 主题情趣 公共空间 高品质的材料和细节处理 配置创新 体系尊贵感的高品质装修 高端精装 产品升级 品牌物业管理 聘请知名物业管理公司，提供完善的物管服务 服务式公寓 品质公寓KPI 打造廊坊首个真正意义上的高品质公寓，通过定义廊坊公寓产品体系，树立城市公寓标杆，引领城市公寓产品品质与升级。 项目核心能力—— 1、公寓产品分级：通过自身差异的产品面积与产品特点，满足客户功能需求，以达到扩充客户氛围的目的； 2、控制面积降低总价：利用差异的产品特点同时控制户型面积，降低总价，以达到降低投资门槛，扩充客户范围的目的； 3、精装修：内部装修打造拎包入住的产品空间，外表公共空间就客户易于感知的空间精装修，在满足品质的情况下，尽量控制成本； 4、产品体系：通过就产品内、外部的精装修、公共共享空间、智能配置、地标立面、精致园林景观、物业管理等产品树立，形成产品核心卖点，实现竞争优势。 项目发展策略篇 指标 玲珑公寓 精品公寓 服务公寓 产品特点 主力户型集中在30－40平米 主力户型集中在40－50平米 主力户型集中在60－70平米 共同特征 1、精装修，拎包入住；2、智能化，网络、无线设置；3、公建建筑，现代、简洁、高品质4、公共共享空间：公共会客厅、公共厨房、公共休憩空间；5、景观园林：精致景观园林，集约利用优先地块资源；6、精装公共空间：在客户易于感知空间，实现精致装修，体现产品品质；7、赠送面积：利用赠送，提升产品性价比；8、物业管理：通过物业管理，提升物业价值以及后续租金价值； 核心优势 1、控制面积，以30-40平米产品为主2、装修标准高，控制在1500元/平米以内，控制成本，拎包入住； 1、增强公共空间装修档次，提升整体物业品质；2、独立会所，捆绑权益；3、物业管理服务，提高物管服务水平 1、菜单式装修，控制装修成本；2、增加景观资源优势；3、物业管理服务，提升物业价值； 核心总价 30-35万左右 35－45万左右 45-55万左右 核心策略 降低面积，提高单价，控制总价 提升品质，树立标杆产品 控制成本、控制总价，满足中等居住客户需求 客户定位 以总价控制以及成长型投资客户为主 以成长型投资客户为主 成长型客户兼顾过渡自用型客户 公寓精装产品体系 重新