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金碧城Ⅱ期项目营销策略总案（纲要） ; Part01 市场 Part02 产品 Part03 营销战略 Part04 推广策略 Part05 销售 ;Part01 市场; 同质产品的推出量 竞争对手的正面交锋 市场消化同类产品的是否饱和;Part02 产品;项目SWOT分析 ;一 区位SWOT;优势 ■毗邻宽阔、具备城市新形象特征的市政干道 ■与新政府隔路相望 ■政府新规划区域，区域发展潜力大 劣势 ■距市中心距离相对偏远 ■新规划区域，市政、生活配套不完善 ■无景观资源 威胁 ■直接竞争对手澳门???园从位置优于本项目 机会 ■新区域带来新希望，发展蓝图可描绘空间大，具有很强的想象力 ;二 产品SWOT; 复合型大规模社区 ■高档品质社区的规模优势 ■大社区小组团，使戏剧性蕴涵其中 采用均好型规划思路，同时有效利用带、块、点资源组合创造产品的戏剧性 两大轴线景观的商业性表现：主入口、中央商业街的景观资源利用中央商业步行街带状景观，创造高档休闲式商业形态 组团院落式块状景观资源，创造高档景观型居住、营商环境 半开放式组团点状分布，创造社区高档私密居住的小氛围 ;■国际化现代建筑规划设计 全心的国际风貌建筑风格，探索现代居住的新模式 人车分流，车流、人流道路明晰，符合居住、营商的不同需求 居住私密性和商业开放性有效分隔，复合型社区均好性优势突显 ;优势;劣势 ;目前荣县高档品质规划社区较少，房地产开发处于质变过程 ■目前房地产产品形式雷同，但整个社区规划概念模糊且规划质量不高 ■从单一要素诉求到多要素诉求：市场多讲居住环境单一要素，本项目可强调大社区综合性优势 ;正面竞争，将削弱优势 ■产品形态的市场接受度与新鲜度成反比 ■由于推出时机滞后，会使澳门花园抢占先机 ;综合品质优势 产品组合 ;三 户型SWOT;四 产品建议 重点提升社区综合品质，增加项目附加值 ; ■组成商业街区管理办公室，负责商业街区管理，包括营业管理、流通管理，保障商业街的正常商业秩序，给商户提供良好、安全的经营环境 ■由公司自组或聘请专门的物业管理公司，负责商业街区及居住社区的日常物业管理服务工作，包括24小时安防、清洁卫生、房屋及基础设施维护、环境维护、代办工商营业执照、代理房屋出租、转让及人员招聘、提供综合商情及商业咨询，保证商业街功能和居住区的流畅运转 ; 利用地处城市开发区的优势，为了培育片区新的经济增长点，减轻商业街经营者的负担，促进商业街的繁荣兴旺，希望政府给予一定的优惠政策。 这些政策措施可以是： 给新开业的商业减免收取一定期限的工商管理费 给新开业商户减免收取一定期限的所得税 本社区业主儿童入学的优先权 ; 由发展商出资与政府联合，对本商业街的知名度及市场形象进行有力度的整体推广，改变其它同类项目只经营房地产，不提供商业支持的落后状况，通过商业街的兴旺，使置业者的物业得到更快更理想的升值，也使经营者的客流量得到保障。 扶持推广内容可以包括： 盛大的开盘仪式及节假日庆典 运营前期以新城第一商业项目启动的说辞给予支持 旅游杂志及地图的广告及专门介绍 城市重要交通路口的固定广告牌、形象立柱（可以与开发区共同宣传） 政府网站上的重点介绍 ;与一中建立友好关系， 社区住户的孩子可直接就读一中成立社区学校，邀请一中校长为顾问，形式可以借430学校的概念给予社区住户孩子在课余时间有一个学习、嬉戏、交流的场所，并有名师指导 ;会所、生活配套;景观与建筑规划 ;户型结构归纳;Part03 营销战略;根据对市场和项目的认识，本项目定位遵循如下原则 ■分期销售原则，建立产品信任度，提高后期销售竞争力 ■品牌优先原则，项目应该以建设品牌获取整个项目的成功为标准 ■性价比超值原则，强调高品质与不超出想象的价格 ;? 定位诠释： 由于本片区属待开发新区， 在定位上赋予本片区为荣县展现新形象新风貌的区域，将项目平台直接提升。项目可以从性价比角度切入，在品质上尽可能提高，使买家能从多个卖点上感觉到与竞争对手的差异，价格上适当拉开一个区间，买家感觉明显，以此来促进与其他项目的竞争占位。 ; 项目形象定位的基本思路与条件： ■最大化的提示项目特质，说明项目核心卖点 ■符合项目传播的有效性。使消费者在获取项目的第一印象时了解项目 ■最主要还是项目在消费者心中的心理占位 ;新兴形象区——纯粹国际风韵复合型社区 支撑点： 片区整体统一规划，政府入驻，片区开发档次高 世界经典风情的建筑立面设计 花园主题风情的园林及水系景观设计 休闲性、人文内涵生活方式的联想 自成一体的复合生活社区 倡导生态、和谐、文