委托买卖合同要和房主签范本.docVIP

案例回放 　　去年5月王先生因为自己居住的房屋进行拆迁改造， 要重新购置房屋。恰好看到某房地产经纪公司张贴的宣传广告，发现在自己住地邻近小区有现房销售，于是就和经纪公司商谈购房事宜。经纪公司经理介绍说，他们是经某房地产开发公司的委托，代理销售邻近小区的一套商品房，房屋所有权人是房地产开发公司，该房为现房，用途是住宅。王先生看到这套房屋符合自己的要求，于是就在6月18日 　　在签订确认书时，王先生提出要看房地产开发公司和经纪公司的委托合同以确认经纪公司是否有代理权，经纪公司经理说等签正式房屋买卖合同时提供委托合同。7月，王先生接到了经纪公司的通知后，于7月23 　　王先生于是在合同上签字，交付房屋全款25万元（含代理佣金5千元）后领取了房屋钥匙，同时与物业公司签订了装修管理协议，办理了房屋装修审批手续，装修后正常居住。入住以后产权过户手续一直没有办理，王先生多次催促经纪公司也没有什么结果，到9月发现经纪公司已经人去楼空，于是找到房地产开发公司要求办理过户手续，但是房地产开发公司以自己未在《房屋买卖合同》上签字盖章为理由，拒绝为王先生办理过户手续，多次协商不成，王先生起诉到法院要求房地产公司和经纪公司履行合同中约定：为买方提供文件并配合办理产权过户手续的义务，同时提出索赔要求支付违约金。 　　法院判决 　　法院审理查明，房地产开发公司与经纪公司签订委托合同，双方形成委托合同法律关系。经纪公司代理房地产开发公司销售房屋并与王先生签订买卖合同，经纪公司未按照合同履行义务，房地产开发公司应当承担继续履行的义务。虽然房地产公司提出未在《房屋买卖合同》上签字，但王先生已经向经纪公司交纳了全部房款，经纪公司也向王先生交付了上述房屋，双方已经履行了合同主要义务，买卖合同已经成立。出卖人房地产开发公司应当在合同约定的办理房屋所有权登记期限内配合王先生办理相关手续，目前王先生未能取得房屋权属证书的原因是房地产公司拒绝办理相关手续，房地产开发公司应当承担违约责任。法院最后判决房地产开发公司在判决生效后七日内履行为王先生提供办理产权登记所必须的文件、资料，并配合王先生办理产权过户登记手续的合同义务，同时支付违约金至办理产权过户登记手续时止。 　　律师说法 　　本案中有两个主要的法律问题，第一是关于代理。代理在我们的生活中普遍存在，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。这种行为主要的特征就是其一：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，例如本案中，经纪公司接受房地产开发公司的委托，以房地产开发公司的名义对外销售房屋。其二，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，这也是本案中房地产开发公司承担法律责任的主要原因。商品房买卖过程中代理销售的现象在目前也很普遍，只要是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构都可以接受房地产开发企业的委托销售商品房。地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 　　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 　　第二关于买卖合同的成立。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。例如本案中，房地产开发公司需要将房屋交付王先生，王先生则需要交付房屋全部价款。合同的成立是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程的完结。由于合同是双方或多方之间发生的法律行为，单方法律行为不能构成合同。在大多数情况下，合同成立时即具备了生效的要件，因而其成立和生效时间是一致的，本案中，房地产开发公司依约交付房屋、王先生依约交纳房款，虽然合同约定：合同于双方签字盖章之日起生效，但是由于双方已经实际履行导致了合同的成立。法律规定依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。 　　当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。现在，由于房地产开发公司作为出卖人，应当履行在“合同生效后三十日内，双方持买卖合同和有关证件共同到区房地产交易管理部门办理房屋买卖立契过户手续，申领房地产权属证件”的义务，由于出卖人的原因，买受人商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。