金泰假日花城四期产品定位及户型规划建议西安高新区.pptxVIP

第一部分、高新区产品特点;一、高新区住宅市场需求特点;（二）、高新区一季度普通住宅购买面积比例;（三）高新区一季度普通住宅购买套数比例;高新市场经历长期的发展，逐步向高端化发展。 根据一季度的成交显示，90—150平米的成交量仍然占据市场约50%。大面积占据市场的主体，120—150平米达到市场成交量的34%，150—180平米达到了13%的成交比例。 中小户型销售开始市场回暖，刚性需求表现明显。 但小户型面积较小，但成交套数达到整个高新市场的17%，刚性需求逐步开始上升； 从户型上??，市场成交量最大的为二房，占据市场成交的40%，一房的成交量加大，达到市场成交的1/4；居室成交量清楚的显示了市场刚性需求成交量的上升。;年龄层次：年龄30—45之间 购房意向：90—150平米（近年来随着区域市场地位的不断提高，购房面积增大。） 客群职业：科研院所工作人员、CBD白领阶层、私营业主、中产阶层 承受价位：在一定程度上可承受高价位。约4000元以上 购房需求：刚性用房、改善居住环境、区域配套、发展前景。;（一）、区域产品发展高端化 高新市场经历长期的发展，逐步向高端化发展，尤以120—150平米的三方化有一定的需求。 （二）、刚性需求开始上升 一季度市场刚性需求表现明显，一居销化上升速度加快，二居为市场消费主体。 （三）、客群分布 高新区地理环境优越，发展前景巨大，区域内项目主要是立足于整个西安市场，面向整体西北 市场高新区住宅市场销售现阶段仍然以本市客群为主体，外来客群虽有一定的上涨，但不是市 场购房的主体。 （四）、购买客群特征描述 ★ 置业以自住为主体，投资性置业为辅，投资型置业比其它区域表现较强。 ★ 消费能力非常强，能够承受高档价位的产品 ★ 消费意向以本地消化为主 ★ 年龄段基本以25—45岁年龄层 ★ 整体素质相对处于高等档次，投资心理较强;第二部分 区域楼盘供需状况分析;纯高端项目：天地源、兰亭坊、紫薇公园时光 中高端项目：金泰假日花城、绿地世纪城、和记黄埔·逸翠园、融侨紫薇馨园 中低端项目：江林新城、枫林意树;根据以上相关市场相关资料以及本项目所处的地理位置，我们锁定了融侨·紫薇馨苑、绿地世纪城、逸翠园·西安、紫薇尚层、和天地源·兰亭坊等五个项目作为本次四期产品调研的市场参考项目。以此来分析2008年10—09年3月份项目所在区域的市场状态。;;2.2.1;;;从上述分项目各类居室的销售情况来看，片区内竞争项目产品线齐全。且产品竞争激烈。产品竞争现阶段已成为项目竞争的有效手段； 金泰·假日花城作为区域内产品线齐全的综合性大盘，产品竞争已然成为决定项目成功与否必然要素之一。;月份; 户型; 供应分析： 一居760套，占总供应量的19.18％； 两居1203套，占总供应量的30.36％； 三居1202套，占总供应量的30.33％； 四居436套，占总供应量11.00％； 跃层42套，占总供应量的1.06%。 共推出3963套住宅。两居、三居、四居 共2841套，占据市场总量的71.69％，为 市场主要供应量。; 　; 08年10月—09年3月份平均均价为4990.80元，当前平均价格为5035.53元，总价范围为一居18491-386026元，二居266213-681340元，三居424262-1235613元，四居624098-1234296元，LOFT315458-2138171元，跃层450800-2138171元。; 片区市场产品结论：;第三部分 本项目一、二期产品分析;;; 功能划分;金泰·假日花城二期销售状况分析表（截止4月20日）;上表是从金泰·假日花城二期各房型从08年10月到09年3月供应量、成交量两个指标所做的一个简单比较，可以看出：三居室（3.2.2）作为二期的主力户型，成交量最大，相应的投放量也最大；C户型（四居室4.2.2，145.63平方米的户型）供应成交差距最大。;一居室：;二居室从销售来看,二期77.05平米F’户型最为好销，其次为E’南北通透二居。90平米二室二厅一卫（J/K）户型销售较弱。 从四期产品供应量来看，应适当在四期增加小二居的投放比例，增加60—70平米的两居与南北通透的两居市场放量，缩减点式二居的市场放量。 ;B户型为二期主导户型。产品性价比较高。在半年的销售过程中，B户型的销售速度略快。市场对于小三居的市场需求意向较强。从供应上看，由于三期缺乏小三居的市场放量，建议四期增加小三居的市场放量。尤其是增加南北通透附加值较高的市场三居放量。起到拉动大户型产品的市场销售作用;销售不甚理想，从08年10月到09年1月，一直在2、3套之间徘徊，甚至有过月零销售记录。从09年2月市场逐步回暖后，