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北京双花园房地产策划案例 2006-10-22 作者：佚名 来源： 4A 酒吧 浏览次数： 98 文字大小：【 大 】【 中 】【 小 】 摘 要 我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场 建筑技术含量在提高， 楼体立面、 户型及使用率均比较好。 同时购买房产的客户对户型的选 择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。 同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在 地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、 价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进 行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有 很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的 调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的 11 个住宅项 目进行了调查。 本项目地处东二环和东三环之间， 紧临繁华的国贸商圈， 周边物业销售业绩 良好。随着 CBD 商圈的发展，泛 CBD 地区的住宅市场的供应速度在 2002 年急剧增加。 （一）供应分析 1 、总供应量分析 该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导， 高档项目的市场供应很少， 但近期随着 四环路的开通， CBD 商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增 大。 自 1998 年来该区域内的商品房总供应量达到 194.8 万平方米左右 , 已售项目有广馨居 ,怡 馨园 , 九龙花园 , 东环 18 ， 劲松嘉园。 2001 年以前每年的市场供应量不超过 10 万平米， 2002 年的市场供应量约为 50 万平米， 其中规模较大的楼盘华腾园一期推出 18 万平米左 右。纵观 1998 年以来该区域的供应状况， 今年本区域的商品房进入供应高峰期， 短时间内 将打破供求稳定的状态。 市场已销项目表 住宅名称 总建筑面积（万平米） 怡馨园 10 广馨居 1.8 劲松嘉园 5 九龙花园 80 东环 18 12 合计： 108.8 市场在销项目表 住宅名称 总建筑面积（万平米） 世纪阳光 10 鑫兆豪园 10 新青年公寓 10 世桥国贸公寓 6 乐澜宝邸 10 华腾园 40 合计： 86 2 、物业类型分析 目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以 5000--600 0 元/ 平米的中档住宅居多， 超过 7000 元/ 平米的高档项目并不是很多， 因此区域的物业以 居住为主。 物业类型表 住宅名称 物业类型 世纪阳光 普通住宅 怡馨园 普通住宅 广馨居 普通住宅 鑫兆豪园 普通住宅 新青年公寓 普通住宅 劲松嘉园 普通住宅 世桥国贸公寓 普通住宅 九龙花园 普通住宅 东环 18 普通住宅 乐澜宝邸 外销公寓 华腾园 普通住宅 3 、物业品质分析 客户的理性选择影响着住宅产品的品质， 开发商对于物业的定位越来越细分和明确。 开发商 无论在项目的运作还是在产品的