郑州地产财信圣堤亚纳营销方案62页.pptx

郑州地产财信圣堤亚纳2014年营销方案;目 录;;4;政策盘点;下半年：新一届领导班子执政理念转变，以地方政府为主的局部性调整将继续实行;政策小结;Chapter.2;土地市场;土地市场;全市住宅市场;郑东住宅市场;区域竞品市场;序号;项目概况统计;;项目位置：郑东新区东风东路与安平路交叉口东南方向 建筑类型：高层 物业类别：高层住宅、商铺 户型面积：二房 77-88平米 、三房 88-138平米 楼盘特色：品牌地产,低密居所，教育配套 价格说明：两房9500元/ ㎡ ，三房9800元/㎡，小三房10000元/㎡ 。;项目位置：郑东新区东风南路与商都路交汇处东北 建筑类型：高层 物业类别：住宅、商业、写字楼 户型面积： 85-90㎡两房，130-167㎡三室 ，189-192㎡四室 楼盘特色：轨道沿线,低密居所，教育配套 价格说明：两房12500元/㎡，三房13700元/㎡ 四房14900元/㎡ ;项目位置：郑州市管城区中州大道与航海路口 建筑类型：高层 物业类别：住宅、商业 户型面积：89-131㎡三房，145-195 ㎡四房 楼盘特色：精装物业、万科品牌物业 价格说明：小三房11700元/㎡，标三房12500元/ ㎡（含精装） ;竞品—东方鼎盛时代;从房管局成交数据得知当前市场成交火热，供销量达到自2011年来历史最高； 周边竞品产品去化速度及销售价格均有上升； 当前周边竞品乃至整个东区2014年住宅货源充足； 周边竞品对于入市价格预期普遍较高，受“郑九条”影响，实际成交价格普通略有下降； 主要竞品中鑫苑鑫城、海马公园、万科美景龙堂、东方鼎盛时代2014年上市量保守预计达到60万方; 东区住宅市场实际成交均价已突破10000元/ ㎡，两室产品价格以8800-12500元/ ㎡为主，三室价格以10000-15000元/ ㎡为主；后续市场供应充足。 项目2014年主要销售产品为130-137 ㎡三房，将面临海马公园、万科美景龙堂、东方鼎盛时代在区域、产品、价格段都类似、同时入市体量较大的对手，因此应慎重考虑15/16#楼的入市价格！;Chapter.3;9月初房管局新政颁布实施无疑是房地产调控的釜底抽薪之举 郑东新区做为价格涨幅最大的区域也成为房管局关注的重点 目前市场整体仍不乐观！新的供应量加大压力！ 结合财信·圣堤亚纳2014年销售目标，需重新??视，超越自我，达成目标 当困难已成常态 我们能做的只有“营”才能“赢”！;;Chapter.1;;;2013年，确立了品牌定位与产品形象：;Chapter.2;电访情况分析;2013年1-11月共计来访客户2152组，来电客户3477组。 来电认知途径：网络1356通（占39%） ，报广904通（占26%），短信591通（占17%），朋介278通（占8%）； 来访认知途径：楼体667组（占31%），朋介656组（占30%），网络301组（占14%），报广237组（占11%），短信86组（占4%）; 电访需求分析：来电数据对比，客户对刚需型两房及改善型标准三房需求最高；来访数据对比中以标准三房需求占比42%，小三房及两房需求占比54%，随着东区配套的不断完善，区域内刚性需求增加。;成交客户分析;客户小结;Chapter.3;销售业绩与节点;各户型成交情况;未成交客户情况总结;销售回顾小结;营销策略得当，宣传调性符合项目形象定位，但高端物业体验感不足;;货源盘点;2014年总货值4.8亿，实现4.7亿销售额;路在何方; 项目自2013年3月二期九臻推广开始以来，主要以塑造项目全新价值核心：南派地产精奢主义为主，可以看出财信·圣堤亚纳项目所承载的目标一直是 建立南派精奢品质生活 我们一直在追寻的是让财信品牌在潜在客户的心智中与众不同;观局之路;矛盾分析1;矛盾分析2;从自我剖析中获得启示2014核心策略;;1个重要使命—不仅要体现项目的高端性，更要兼顾财信品牌的提升，承载实现项目及财信企业品 牌升华的历史使命 1次孔雀开屏—快速切入东区高端品质楼盘市场，顺利实现项目快速清盘 4大精确制导—通过高品质现场体验，超强的客户召集与精细化销售执行保障剩余产品的去化速度及去化率;推售策略; 作为项目最后推售的楼王产品，可在前期楼王产品销售均价基础上适当提价，以安抚前期老客户，主流三房产品采用“快跑”的价格订制策略，少量的两房产品做为项目价格标杆，不建议为销量牺牲价格；整体定价不建议过度透支市场预期，具体价格策略及订制待产品入市后，结合市场反应，另行制作提交。;推广策略;12月;九臻产品 臻至完美 九臻生活 臻启未来;线下案场体验活动 1、欢乐六一行 2、且行且臻——九臻车友会成立暨车位开盘仪式;活动策略;品牌活动 ——“九臻生活 臻启未来