上海中冶宝山西城区的项目营销定位的报告.pptVIP

市场竞争格局分析 项目容积率分析 目前西城区主要在售将售公寓项目容积率主要集中在1.4-1.6； 外环线以内板块容积率较高，外环线以外板块容积率较低，且宝山新城区域由东向西容积率逐渐减小。 1.8-2.0 1.6-1.8 1.6 1.4-1.6 1.2-1.4 市场竞争格局分析 产品形态及公寓主力户型分析 竞争市场中，公寓产品形态以小高层、多层为主；其中二房为主力产品，一房、三房产品相对较少。 市场竞争格局分析 一房主力成交面积及主力总价 公寓一房主力面积基本在60-70㎡之间； 公寓一房主力成交总价主要集中在50-60万元左右。 市场竞争格局分析 二房主力成交面积及主力总价 公寓二房主力面积集中在80-100㎡之间，其中80-90㎡最多； 公寓二房主力成交总价主要集中在80-100万元之间，其中80-90万元稍多。 市场竞争格局分析 三房主力成交面积及主力总价 公寓三房主力面积相对集中在120-130㎡之间； 公寓三房主力成交总价相对集中在120-130万元左右。 市场竞争格局分析 区域公寓产品供求分析 一房供求主力面积均集中在60-70㎡； 二房主力供求面积主要集中在80-90㎡； 三房除万科四季花城以80-90㎡为主外，其余供求主要集中在110-130㎡之间。 一房 二房 三房 区域公寓市场小结 竞争市场未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块，但消化压力不大。 西城区板块项目容积率主要在1.4-1.6之间。 公寓产品形态以小高层、多层为主；户型以二房为主，辅以一房和三房。 一房供求主力面积是60-70㎡，成交总价在50-60万元左右。 二房供求主力面积是80-90㎡，成交总价在80-100万元之间。 区域主流产品是小高层和多层的80-90㎡二房。 三房供求主力面积相对集中在120-130㎡，成交总价在120-130万元之间。 区域写字楼市场研究 区域写字楼市场研究 周边写字楼分布 祥腾生活广场 尚中心 宝莲城 上海联和滨江大厦 上海钢领信息港 晶钢商务馆 泰富商业广场 本案 周边在售写字楼项目 晶钢商务馆 上海钢领信息港 泰富商业广场 宝莲城 上海联和滨江大厦 祥腾生活广场 尚中心（景瑞生活广场） 共计7个在售项目 区域写字楼市场研究 周边写字楼市场供求对比 区域写字楼市场累计供求比长期维持在1以上，整体成交较平淡 周边区域写字楼市场于07年三季度出现集中放量，累计供应约18.35万方，主要来自杨行板块的上海钢领信息港（10.8万方）和晶钢商务馆 （2.64万方）、淞南高境板块的景瑞生活广场以及淞宝板块的上海联和滨江大厦； 09年区域写字楼市场新增供应仅出现在1月，供应量约2.82万方，全部来自建配龙综合楼； 区域写字楼累计供求比略显波动，基本在1.2上下波动，整体市场呈现供过于求的局面。 区域市场成交受供应推动显著 整体市场表现不活跃 区域写字楼市场研究 周边写字楼市场分区价格走势 周边区域写字楼项目主要集中在杨行、淞南高境以及淞宝三大板块内，各区域内成交价格受当期主要成交项目价格影响显著，整 体市场来看，成交价格走势相对平稳，波动幅度较小，整体处于低位运行，其中淞宝板块略高于淞南高境板块，高于杨行板块； 截至09年5月，各板块市场写字楼价格分别为：松报板块12523元/m2，淞南高境板块10013元/m2，杨行板块8383元/m2。 区域写字楼市场成交价格整体保持低位平稳运行 品质较好及较具规模的项目成交价格较为明显的引领了各板块写字楼市场 区域写字楼市场研究 周边写字楼成交情况 成交统计时间段：08.07.01-09.05.31 区域写字楼主力成交区间集中在11000-12000元/㎡ 区域写字楼市场研究 主要竞品个案 晶钢商务馆—— 构筑互动式绿色商务生态空间 宜商宜住的产品定位和“绿色办公”概念受到市场的欢迎 区域写字楼市场研究 主要竞品个案 上海钢领信息港—— 以房地产为载体，以钢铁为背景的产业集群项目 以其超大规模成为宝山钢铁写字楼市场地标 区域写字楼市场研究 主要竞品个案 泰富商业广场 集办公、酒店、商业，体量较小，功能集成化 区域写字楼市场研究 主要竞品个案 宝莲城——以“一纵两横”为构架，一条纵街从南向北贯穿街区，两条横轴丰富空间变化 功能布局清晰：整个地块由南至北分三个区域， 办公商务区、中央花园广场、商业商务区 区域写字楼市场研究 主要竞品个案 上海联和滨江大厦——长江、黄浦江、蕴藻江三江汇聚之地，宝山地区首个复合型甲级商务共同体