下半年金地九珑璧营销的策略.pptVIP

金地九珑璧2010下半年营销策略;第二部分、余货盘点及目标分解 ;第一部分、市场分析 ; （1）佛山03-09年住宅年均销售面积为688万平米。 （2）09年成交总面积创历史新高，全年总成交面积968.6万平米，同比08年（全年总成交面积496万平米）增长 95％，超过07年（全年总成交面积764万平米）。全年销售均价5855元/平米，同比08年（均价5475元/平米）增长6.9％。 （3）2010年1－6月销售面积336万平米，同比下降33％.;（1）禅城03-09年住宅年均销售面积为87万平米 （1） 09年成交 135万平米，同比08年增长104%。全年销售均价7864元/平米，同比08年（均价7709元/平米）增长2％。 （2）2010年1－6月销售面积36万平米，同比下降53％；5、6月连续两个月成交均价下降。;（1）政策对市场影响得到迅速体现，5-6月大范围观望情绪弥漫。成交急速萎缩。 （2）在成交量大幅萎缩的影响下，开发商的推货节奏有所放缓. （3）至6月底，大部分楼盘价格无大幅度调整，以小幅度折扣为主要价格手段；部分楼盘小户型启动额外折扣促进销售；但销售速度没有明显增加, (4)目前出手的主要是刚性需求的自住型买家，以小户型走量为主。投资客户表现谨慎.但政策稍有松动,压抑的投资需求和改善需求即有释放。 ;竞争项目余货分析——近期中小户型相对缺货;竞争项目新货分析——8月起有新货推出，普遍集中在年底推售;竞争项目分析——天湖郦都;竞争项目分析——中海文华熙岸;竞争项目分析——佛山雅居乐;竞争项目分析——怡翠宏璟;竞争项目分析——鸿业城市花园;竞争项目分析——凯德瀚城;竞争项目分析——依云上城;竞争项目分析——保利花园;竞争项目分析——创鸿水韵尚都;1、周边项目基本均处于持销状态，新政后主要走货的是中小户型，目前在售小户型货量相对大户型较少，小户型属于相对空档期； 2、周边项目天湖郦都、中海文华熙岸、雅居乐花园因存货不多，不存在大幅度降价的可能。但怡翠、鸿业在三季度均有新货推出，尤其鸿业大户型存货较多，存在低价开盘的可能型，因此，对本项目产生重要影响的时间节点将出现在8月以后。 ;第二部分、余货盘点及目标分解 ;物业类型;*;序号;目标分解;第三部分、 整体营销策略 I、困局及营销总体策略 2、推货策略 3、推广及活动策略 4、价格策略 5、销售提升策略 ;I、困局及营销总体策略;困局－面对的问题;破局－二期业主给我们的启发;破局－解决问题的方法;下半年总体营销策略;2、推货策略 ;推售安排主要考虑因素;推售安排：商铺新货? 3#洋房?5、6#洋房?绿景路商铺; 1、如果在8月初，1、2 #大面积产品的余货消化量未能达到预期目标，3栋仍按原定时间开售，但在价格和销售策略方面进行调整。2、如3栋开售后销售速度不理想，建议5＃6＃提前到8月推售，以确保项目总体的销售速度及目标，或在3栋开售前推出5#6#。3、7＃小户型视4＃9＃销售情况及总体销售任务完成情况在第四季度机动加推。;3、推广及活动策略 （1）总体推广及活动策略 （2）分产品推广及活动策略 ;买家的共性;金地·九珑璧并非佛山传统的豪宅， 而是高端有气质、有品位的楼盘 亚艺之上的奢侈品，精神层面上的奢侈品;*;*;*;*;*;*;*;*;中大户型总体思路;中大户型客户分析;*;*;*;*;*;*; “万金买邻”强化老业主资源利用; 新货推出的客户开源与储客; 新货推出的客户开源与储客;小户型总体思路;小户型客户分析;*;*;*;*;*;商铺、别墅余货总体思路; 投资物业（商铺与别墅）整体推广及联动;*; 多渠道线下推广财富升级计划; 种子客户深挖;*;*;销售运行模式;销售培训;销售激励与销售任务分解;团队稳定与优化;The End;