土地性质变更问题.docxVIP

土地用途变更问题 一．法律依据 1.《中华人民共和国物权法》 第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依 法经有关行政主管部门批准。 2.《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土 地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府 土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途 的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 3．《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政 府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同， 相应调整土地使用权出让金。 4. 《 城镇 国 有土地 使 用 权出让 和 转 让暂行 条 例 》 第 十 八 条 土 地 使 用 者 需 要 改 变 土 地 使 用 权 出 让 合 同 规 定 的 土 地 用 途 的 ， 应 当 征 得 出 让 方 同 意 并 经 土 地 管 理 部 门 和 城 市 规 划 部 门 批 准 ， 依 照 本 章 的 有 关 规 定 重 新 签 订 土 地 使 用 权 出 让 合 同 ， 调 整 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 并 办 理 登 记 。 5. 《 最高 人 民法院 关 于 审理涉 及 国 有土地 使 用 权合 同 纠 纷案 件 适用 法 律 问题 的 解 释》 第 六 条 受 让 方 擅 自 改 变 土 地 使 用 权 出 让 合 同 约 定 的 土 地 用 途 ， 出 让 方 请 求 解 除 合 同 的 ， 应 予 支 持 。 二 ． 实务提 点  我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。 否则，出让方可解除合同；一旦出让方解除合同，受让方不但会因此而丧失 土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。 土地用途确定后，虽不可擅自改变，但可依法改变。只要依法改变，就可 避免法律风险。 土地用途变更的程序：（1）申请变更；（2）出让方及规划部门同意变更 并报政府批准； （3）出让合同重签或变更；（4 ）办理土地使用权的变更登记 若擅自变更土地用途后的法律处理：出让方享有出让合同解除权，一旦出 让方行使出让合同解除权，出让合同一经解除，则：出让方返还土地出让金 ；受让方丧失土地使用权，承担违约赔偿责任，但可视情况主张土地开发建 设费用。 延伸探讨：受让方擅自改变土地用途，此时出让方享有出让合同解除权。 但出让方是否行使该解除权，出让方可选择。这就为出让方权力寻租留下了 巨大的空间，是巨大的法律漏洞。根据法律规定的基本精神，当受让方擅自 改变土地用途的事由出现、出让方发现后，应当依法行使解除权，以贯彻土 地用途管理法律制度；反之，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让 方发现后，出让方却不行使解除权，这形同默认受让方的违法行为，这无异 于架空土地用途的法律制度，这是严重的行政不作为行为，有悖于依法行政 。实践中，由于土地用途的变动牵扯很多利益，为谋利，受让方擅自改变土 地用途的现象时有发生；而出让方视而不见，借机权力寻租也屡见不鲜。这 势必导致受让方违法成本不负反正，衍生腐败，严重损害法律公平，破坏法 治。因此，建立土地使用后合同跟踪监管制度势在必行。