利海亚洲国际营销推广的方案.pptVIP

* * 利海·亚洲国际 2008年营销推广方案 2008年1月 一、市场动态 二、项目理解 三、营销推广目标 四、核心营销思想 五、核心战略组合 六、全年营销推广思路架构 七、各阶段营销工作配合 市场动态 周边竞争项目动态简报 盛天茗城：07年10月1日开盘推出194套，均价6200元/㎡，当天销售6套； 08年3月将加推二期1、2、3#楼，产品仍然以中大户型为主； 联盟新城：07年12月1日加推66套大户型住宅，均价6000元/㎡，当天销售30套左右。08年1月加推9＃20套特价房，折后均价5500元/㎡ 。 德瑞花园：08年1月1日 开盘推出1#、4#、5#A单元共450套，均价：4900元/㎡，当天60%的销售率。预计年后推出36-66㎡的单间、一房和两房 ； 凯悦国际：以大户型为主，两房比例较小；预计3月左右入场。 保利21世家 ：预计08年3月中旬入市，推出79～140㎡的两房三房四房； 领世郡1号 ：三栋共282套，首推160～200㎡的一梯两户 大宅。预计08年3月中旬入市，5月开盘。（目前售楼部装修中） 金旺角CASA公寓：酒店式公寓。预计08年7月开盘。 耀凯·凤岭一号：公车车体广告和围墙广告已出街 小结： 根据目前掌握的市场信息，东盟商务区内众项目均会在3月入市截客，我项目面临较强的竞争压力。 南宁楼市同类产品 荣和中央公园：07年11月17开盘，07.12.22加推，08.1.20加推。开盘当天推出450套，三天之内售罄。开盘均价7000元/㎡ ，以三房、两房为主力户型；后两次加推提价500元左右，走货速度缓慢； 上海滩公馆： 08年1月20加推 ，150套一房，均价：6200元/㎡，当天销售30%左右 ； 摩卡生活馆： 08年1月21开盘，推出361套 30-92㎡单间、一房、两房，均价：6000元/㎡，当天销售289套 ； 云星香槟时代： 08年1月19开盘 ，推出147套35-45㎡精装小户，均价：5000元/㎡ ，当天销售率37.4% ； 永凯现代城：商业：1-5层，酒店：1层，6-27层，住宅：7-28层 53.75-53.89㎡一房，74.08-127.36㎡两房，124-131㎡三房。预计开盘时间：08年3月左右； 小结： 南宁小户型住宅市场在08年将会迎来井喷型供应，再加上目前市场上已经出现的项目在不断地分流客源，若不能以差异化营销策略提前赋予产品独特的个性卖点，待到本项目入市时则难以在硝烟弥漫的市场上取得领跑地位。 新政策影响 存款准备金率上涨。该政策实为抽回社会上剩余资金，在成本推动型通货膨胀的时下，针对流动性过剩的收紧银根政策会有效减少投资需求。 加息和降低利息税。利率不断上涨致使在东商区内占大部分客源的投资性客户的投资成本提高，货币政策与财政政策并行促使其选择不进入市场或快速退出市场。 “第二套房”政策。对于投资客户来说，“第二套房”政策提高首付和房贷利率，相应的提高了投资门槛和投资风险，并降低了投资回报率，使他们变得更加小心谨慎，不再轻易出手。 小结： 凤岭片区内的客源大多为改善居住环境的二、三次置业者，他们大多来自看好区域发展潜力的客户，区域价值在他们心目中已自有分寸，但各地特别是深圳、广州房价的下调让这群客户对买房不再那么热衷，经过07年中的房价飞涨后，很多客户持币观望，对房价开始望而却步。 （一）项目的核心价值 （二）项目面临的问题 （三）项目面临的机遇 项目理解 （一）项目核心价值 外层价值：项目所在片区的良好投资机遇 内层价值：项目的产品力和形象力 外层价值：项目所在片区面临前所未有的良好投资机遇 南宁作为自治区首府，同是作为东盟永久性会址，对外敞开的窗口远远大过内陆其他城市；一年一度的东盟博览会为南宁聚集了东盟十国的投资、经贸、交易、商务等多方面机遇，这为本项目这一城市发展综合体来说，创造了良好的投资环境。 项目位于东盟商务区的商贸核心，被东盟使馆区、东盟商务区以及住宅休闲区所环环包围，建成后的东盟商务区的人气将在本项目得以汇聚； 项目处于南宁城市东进的中轴之上，由于是未来的新城市中心，政府重点发展的区域核心，对交通网络和市政配套的规划和建设将比其他城区更为科学和系统，同是也更为迅速有效； 片区内李宁水上公园将于08年内建成，将为项目提供更为全套的设施服务，使投资客户信心倍增； 连接东盟商务区与五象新区的南宁大桥也将在08年内建成，将东盟商务区直接与五象新区连接，为项目笼络更广泛的客户资源。 内层价值：项目的产品力和形象力 本项目是城市发展的一部分，是服务城市贸易、商务、娱乐、居住等系列人文活动的综合力量； 项目超大的商业配套，集休闲、娱乐、购物、餐饮、运动、观光、居住和大型停车场于