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大盘操作模式分析 项目优点： 强化豪宅对资源的占有，满足豪宅客户的控制率，将项目豪宅的优势放大。通过豪宅组团获取利润。 豪宅 普通公寓 大盘操作模式分析 豪宅 洋房、资源性好的公寓 普通公寓 面临的主要问题 为保证豪宅的资源，占项目供应量大多数的公寓享受不到湖景资源，为保证项目整体容积率，公寓楼间距受到极大的积压，公寓品质的下降。 为保证项目品质，大量开发大户型公寓，项目总价与项目资源之间形成极大落差，从而出现中间价格、底层品质的尴尬局面。 从物业品质的角度： 大盘操作模式分析 豪宅 洋房、资源性好的公寓 普通公寓 面临的主要问题 从客户\市场的角度： 富豪认可：富豪阶层追求身份认同，拥有强烈的资源占有欲，为别墅精心营造的环境资源，与富豪消费心理相吻合。 社会中产阶层流失：中产阶层追求对其身份的认可，希望享用较好的资源，对资源性好的洋房、经济型别墅、高档公寓认可度高，由于没有与中产阶层温和的产品，中层客户只能退而求其次买公寓或增加购买压力买豪宅，或者流失 工薪阶层望而却步：项目总体环境对工薪阶层有较大的吸引力，但项目户型总价超出了其购买能力。同时工薪阶层对生活配套的严重依赖，也导致其难以选择该项目。 竞争力分析 在“沙漏型”开发模式下，项目面临的竞争态势 豪宅 洋房、资源性好的公寓 普通公寓 低密度豪宅、高端项目中的豪宅 面临纯别墅及相似项目豪宅的双重竞争 竞争性物业 竞争范围 竞争力评价 竞争力较强 竞争力缺失，流失主流客户 洋房、经济型别墅产品； 高端住宅中的类别墅产品； 普通公寓 与洋房相比，产品竞争力弱； 与普通公寓相比，总价压力过大 大盘操作模式分析 分析思路 市场结构分析 大盘操作模式分析 沙漏型开发模式 橄榄型开发模式 操作模式 代表项目 客户构成 竞争分析 操作模式 代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择 项目客户定位 项目产品定位 项目市场定位 启动区定位及启策略 振业西安项目 大盘操作模式分析 橄榄型发展模式： 模式简述 洋房、资源性好公寓是项目的主体物业，保持项目各组团资源的向中产阶层倾斜。 物业规模 小 小 大 整体来看，将项目最佳资源向中产阶层转移，洋房、高品质公寓是项目的主流产品。 依托地块资源，进行布置，主要起到提升项目档次的作用（双拼、联排） 根据地块条件进行布置，起到提升项目开发密度，丰富产品线的作用（高单价、高品质、小户型） 洋房、高品 质公寓 别墅 普通公寓 大盘操作模式分析 典型案例分析： 绿城桂花城 整体规划： 从景观资源来看，以中心园林为中心，多层（内核）+小高层（外围）的排布，保证项目各组团都能享用到社区的景观资源 中心园林+多层 小高层 大盘操作模式分析 典型案例分析： 奥园 整体规划： 规划实现组团化，形成多个组团中心，小高层、高层公寓能够年享受到社区的景观资源； 多组团分布，避免了单独某一组团\区域独享项目资源，实现项目整体资源的均好性。 大盘操作模式分析 橄榄型模式下项目分析 从物业品质上 将项目资源向中产阶层转移，洋房、品质公寓产品拥有项目最佳资源。 大盘操作模式分析 从客户\市场的角度 橄榄型模式下项目分析 项目的主流产品与社会中产消费阶层相吻合。 洋房、高品 质公寓 别墅 普通公寓 中产阶层 大盘操作模式分析 比例 需求物业 130㎡以上物业 洋房 高品质公寓 私营企业主 40% 事业单位/公务员 30% 教师医生 20% 咸阳等二线城市 10% 奥园客户分析 客户来源 中产阶层 从竞争力而言，受容积率的限制，尊地发现沙漏型的开发模式，往往会出现资源差的公寓滞销的局面，而资源向中产阶层转移的楼盘如桂花城、西街花园、蔚蓝海岸等则更易取得市场认同，取得较好的销售业绩。 橄榄型开发模式能带给我们什么？ 两种模式竞争力评价 从曲江、高新、浐灞区来看，像中新.浐灞半岛、盛恒御锦城 ，以及新看的地块，由于容积率的限制，大多会采用沙漏形的开发模式。面向中产阶层的市场空间还较大，从浐灞板块现有楼盘供应来看，还没有出现真正引领中产阶层的楼盘。 浐灞板块，面向中产阶层客户的中高档楼盘还有较大的发展机会。 分析思路 市场结构分析 大盘操作模式分析 沙漏型开发模式 橄榄型开发模式 操作模式 代表项目 客户构成 竞争分析 操作模式 代表项目 客户构成 竞争分析 项目资源分析 项目竞争分析 开发模式选择 项目客户定位 项目产品定位 项目市场定位 启动区定位及启策略 振业西安项目 地块发展条件： 根据目前振业提供新的概念设计规划，项目容积率为2。 2的容积率，产品线组合中必然会有小高产品出现。 是为富人打造豪宅还是打造中产阶层大盘？ 项目资源分析 项目资源分析 1.景观上：项目地块视野开阔，具备一定的外部景观。 北牛寺村 桃花潭 东三环