2014年荆州楚天都市朗园营销战略执行报告.pdf

谨呈 ：中大豪盛 2014年荆州楚天都市朗园营销战略执行报告 浦江 （中国 ）思享兴业事业部 2014年8月 报告框架 方向 定位 局势 执行 目标 策略 我们面临的局势 1. 宏观局势 2. 区域局势 宏观局势解析 中央和地方均有相应举措——中央发声 （央行力挺首套房贷需求 ），地方微调 （差别化限购、贷款 担保、落户政策放宽等 ）。就整个市场表现来看 ，政策方面的举措似乎没有实际的影响力 ，象征意义 要更大一些 ，对市场直观影响较小 ，整个观望情绪依旧较为浓厚。 政策内容 5月12 日 ，央行召集了商业银行行长 ，要求各银行合理发放个人住房贷款 ，央行负责 人表示 ，根据市场需求 ，优先确保住房消费贷款的资源配置。首套房贷的紧张可能会造成 房地产市场硬着陆 ，这对银行资产也会造成冲击 ，会影响贷款秩序。此次央行会议明确了 5月12日 监管层对房地产市场的态度 ，即对一套房贷款允许甚至鼓励 ，对二套房和多套房贷款的暂 央行发声力挺首 停发放持默许态度。 套房贷 央行力挺首套房房贷需求 ，体现了一直以来的差别化房贷政策 ，并不意味着房地产调 控方向的变化 ，市场不宜过多解读。差别化房贷政策 ，简单而言即对保障性住房、中小套 型普通商品住房建设和居民首套 自住普通商品房消费予以支持 ，同时坚决抑制投机投资性 购房需求 ，对前者给予政策性贷款优惠 ，而对后者严格贷款投放 ，增加其投资成本。 地方政策 5月多地尝试松绑 ，少数地区持续收紧 ：5月 ，无锡、南宁、天津滨海、铜陵以及郑州、 安徽芜湖先后抛出放宽房地产调控的政策 ，但都是微调 ，市场实质影响不大。 宏观局势解析 受到整体经济发展预期下滑的影响 ，市场购房者出现深度的观望状态 ，房地产市场后期面临销售压力 增加 ，价格成为最敏感因素。 政策 p 2014年限购令政策全部退出的可能性很小 ，但受到经济形势利空和地方政府微刺激的措施 影响 ，部分城市限购和限贷政策会有松动。 p 2014年将是行政性调控向市场化改革的过渡。 p 不动产统一登记制度推进 ，成立不动产登记局 ，2014年6月底前出台不动产登记条例。 p 个人住房信息系统联网 ，2014年6月底完成500个城市联网。 p 房地产税立法继续推进 ，先试点后立法 ，2014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。 城市 p 2014年不同城市的量价走势和政策导向分化继续加剧 ，一二线趋稳 ，三四线去库存化。 p 开发商扎堆一二线城市 ，50个城市是关注的重点 ，二线城市比一线城市表现更好。 p 一线城市房价属于资产的故事 ，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。二三线城市商业 泡沫凸显 ，价格回调 ，商业土地进入寒冬。 我们面临的局势