张店区付家镇地块投资可行性初步分析报告.ppt

地块定位及开发建议 5.0 地块定位及开发建议 地块整体定位 根据前面的市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本地块的整体定位为，可建设为： 张店高尚低密度人文住区 ——打造一个国际的、人文的、浪漫的、自由的、优美的享乐生活住区；高档但绝非是豪宅，优质而有别于奢华。 5.0 地块定位及开发建议 地块物业定位 根据前面的市场分析启示，对本地块的物业整体定位为： 张店首席城市别墅、高层豪宅 建筑风格定位 以欧式建筑为本项目的建筑风格定位。 本项目建筑定位为欧式风格，能比较准确的实现与区域内项目的差异，和整个淄博片区高端住宅的区分。 5.0 地块定位及开发建议 目标市场与客户群定位与分析 5.0 地块定位及开发建议 跳出地块来比较，跳去区域找客群 本项目的主力客户群建议定位在本市中高、高收入人群，预计项目主力客户群40%是来自张店区域，但随着开发的日益成熟，周边区县的客户会略有增加。另外，由于本项目具有的稀缺属性，在推广中应加强面向周边区县进行推广，预计效果会较有明显。 关于本地块的目标客户群： 相对一般房地产住宅而言针对的是市民金字塔的中上层中的一部分人。这是一部分有钱、有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。 他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。 只有明白项目的客户他们的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导；只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。 可能到本项目购房的客户特征总结 大部分拥有私家车。 生活、事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。 城市新兴中产阶级。 喜爱临水人居。 追求生活情调和生活品味。 专注住宅的投资增值。 5.0 地块定位及开发建议 项目开发需要考虑的问题点 拥有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享乐人生，享乐生活，是金字塔尖目标群共性的东西。但如何在建筑规划、产品设计上附着这种“享乐生活”的东西？这需要有一个好的规划设计。而这种品味，这种格调，这种档次是一个小圈子所欣赏的，还是在金字塔尖内更大的消费群所认同的，是不是共性的呢？也需要有一个更深入的、更系统的测评和全程营销策划推广。简单的说，一套房应该有十个以上的潜在客源，而不是为二、三个人量身订做。如果对本项目这种“享乐生活的东西”认同客户群大，则会出现畅销、快销的局面，否则销售周期将延长，投资将不能获得最大的收益。 换个方式来说，对于项目产品所附加的这种“享乐生活的东西”，是带有我们某些主观性的，而市场是动态的，对于这种休闲生活型物业、这种纯愉悦精神的享乐生活型物业，市场并没有太多的先例，也没有形成一套“意识形态”或“行为模式”，这和卖普通豪华住宅不同，“豪宅”是一个相对成熟的市场和产品，而本项目的竞争不光只是谁比谁做得更出彩，还要我们唤醒“享乐生活”的欲望，这就要求，我们某些主观的东西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！为此，我们认为：本项目的运作将是一个资源整合的运作。 5.0 地块定位及开发建议 本项目可以作为一期开发完毕，大体需要整合的资源如下： 建筑规划设计公司 园林环境艺术设计公司 建筑公司 物业管理公司 营销策划公司 模型制作公司 室内装饰公司 影视制作公司 网站制作公司 5.0 地块定位及开发建议 张店区付家镇地块投资 可行性初步分析报告 目 录 1.0 地块位置 2.0 市场分析 3.0 付家镇规划 4.0 地块SWOT分析 5.0 地块定位及开发建议 6.0 可行性分析研究 地块位置 1.0 地块位置 地块有四部分组成，总占地面积约约320亩。现为傅家镇老镇区所在地。距离世纪路约1000米，距离昌国路约1000米。并且1号、2号地块现存有未拆迁建筑、厂区等。3号、4号地块尚有一部分居民未搬迁。 项目经济技术指标（参照盛世康城估算） 容积率：小于等于1.7 用地面积：320亩　　　　　　 用地性质：居住、商业 使用年限：住宅70年 绿地率≥ 35 % 1.0 地块位置 该地块属于傅家镇中心居住区核心区域，属大范围改造区域，附近居民以普通村民为主，地块周围为普通耕地。 周边城市生活配套发展滞后，极不完善。 地块交通条件较差，周边以村镇建设道路为主。 南西七路 昌国路 市场分析 类型 项目 商品房 其中 住