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谨呈：苏宁环球股份有限公司 宜兴苏宁东氿项目 LOFT产品研究 ——世联地产苏宁宜兴项目组 LOFT产品 市场接受度 客户反馈 解决核心问题 产品 案例分析 客户特征访谈 假设我们产品要做成LOFT？ 宜兴市场现状 市场价格 在不考虑总高度是否符合规定的情况下 目录： LOFT产品分析 项目静态销售额测算 客户访谈 附件 目录： LOFT产品分析 项目静态销售额测算 客户访谈 附件 优势 　　(1)产品优势还在于性价比较高。一层的价格，两层的面积：LOFT住宅产品层高≧4.9，可以给客户更加实惠的感觉。 　　(2)动静真正分离，上下截然分区，复式结构增加户型的使用空间。 产品优势——价格实惠，功能实用 总体层高5.8米 自由分割 自由分割 劣势：  (1)每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感; (2)此种产品不可避免的提高了装修成本及费用。 (3) 面对的客户群体较为单一，受众面窄。 产品劣势——层高受限，成本增加，客群单一 居住及生活空间受到压抑 自由分割 自由分割 产品客户群——年轻的首置，投资客户 Loft产品： 享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。 主要客户群： 是25-38 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住； 其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报； 另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。 无锡 户型面积（㎡） 层高 （米） Loft均价 （元/㎡） 周边普通住宅均价（元/㎡） 对比系数 D-PAKE 52-85 5.38 9100 9000 1：1 哥伦布广场 50-79 4.99 11000 9000 1.2：1 五米阳光 35-60 4.99 5900 4500 1.3：1 甲壳虫2933 29-33 3.9 9000 9000 1：1 无锡市场案例 Loft项目性质一般以商办或商住立项，多为小体量项目。 从当时LOFT产品销售时，均价与周边住宅对比系数为1—1.3左右 目前宜兴市场无此类产品可供参考，特选取无锡市场案例： 结合产品特征及市场案例分析如下： 市场LOFT产品主要为90㎡以下小户型； 购买客户多为年轻白领首置，商务，及投资客户； 宜兴市场尚无此类产品出现; 无锡市场上，此类产品与周边住宅产品价格比率为1-1.3。 目录： LOFT产品分析 项目静态销售额测算 客户访谈 附件 以1-1.3的价格系数做标准，静态测算本项目销售额 测算一： （按1.3比例计算） 高层：均价10000元/㎡ LOFT：均价13000元/㎡ 销售额： 高层住宅：38.5亿 LOFT：9亿 总体高层销售额：47.5亿 测算二： （按1.3比例计算） 高层：均价10000元/㎡ LOFT：均价13000元/㎡ 销售额： 高层住宅：38.6亿 LOFT：8.6亿 总体高层销售额：47.2亿 原方案测算： 高层：均价10000元/㎡ 总体高层销售额：45亿 采用LOFT产品设计的情况下的高层总销额 方案一：47.5亿 方案二：47.2亿 采用原高层设计方案的情况下高层总销额 原方案：45亿 增加LOFT产品，在不考虑成本的情况下，高层住宅销售额提高2亿左右！ 根据静态数据的测算得出： 目录： LOFT产品分析 项目静态销售额测算 客户访谈 附件 客 户 访 谈 ——针对宜兴复式产品的客户访谈调查 访 谈 内 容 访谈问题重点： 在东氿片区100米以上的高层产品接受度？ 高层产品中的层高为5-6M的复式接受度？ 在东氿的高层复式价格接受范围？ 对高层的楼层接受数？ 复式产品的面积需求？ 对百米以上的高层可能年轻人能接受，像家里的老一辈人就不能接受，宜兴人家庭观念重，年轻人也受家里长辈影响，如果老人家不接受那我们也不会接受。 复式的总层高5-6M是可以接受的，单层在2.7-3M。 复式的面积120-160㎡比较合适我。 价格在8000-10000元都能接受，宜兴前两年房价才3-4千，但这两年价格涨的太离谱了。 如果我买高层，30层以内还是可以接受的。 访谈人一 万先生 32岁 背景：二次置业 家庭：三口之家 职业：评估公司经理 核心特点：以长辈为重 现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子，家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。 高层20多层还是可以的。 像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。 假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。 廖先生 35岁 购房目的：改善居住环境 家庭：五口之家 职业：公务员 核心特点：家庭为重，居住舒适度 访谈人二 高层