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项目营销策划案 【市场篇】 第一部分 市场分析 第一章 政策分析 一、2010年上半年楼市调控政策回顾 ＞＞ ＞＞1月10日，“国十一条”出台 二套房首付40%。 ＞＞1月18日，央行上调存款准备金率0.5%。 ＞＞1月21日，未来住宅用地70%以上需建保障房。 ＞＞2月20日，贷款新规：个人贷款须面谈面签。 ＞＞3月5日，“国四条”出台 遏制房价过快上涨势头。 ＞＞3月14日，国土部：加大保障性住房用地供应。 ＞＞4月2日，各大银行取消首套房利率7折优惠。 ＞＞4月8日，名下无房方能享受购房契税优惠。 ＞＞4月15日，新政：二套房贷首付不得低于50%。 ＞＞4月17日，国务院发文：遏制房价过快上涨。 ＞＞4月17日，停发三套房贷 加速楼市降温。 ＞＞4月23日，首套一次付清再买房也算二套。 ＞＞4月19日，未获预售许可 不得收取定金。 ＞＞4月29日，中国银行大幅提升房贷利率。 ＞＞5月10日，央行年内第三次上调存款准备金率0.5%。 ＞＞2月25日，央行再次上调存款准备金率0.5%。 ＞＞5月24日，国家税务总局补漏房企所得税。 ＞＞5月26日，90㎡以上首付不得低于30%。 ＞＞5月13日，鼓励民资，“国36条”出台。 ＞＞3月8日，“国十九条”出台 加强房地产用地供应和监督 我国住房制度改革十几年来，房地产业获得了蓬勃的发展。这对改善民生、拉动经济发展作出了重大贡献。去年年底到今年一季度，部分城市出现了房价上涨过快的现象，引起了社会的强烈反响。为促进房地产市场平稳健康发展，今年1月10日和4月17日国务院相继发了两个重要通知。这是完全必要和非常及时的，并已经有效地遏制了房价过快上涨的势头。 2010年上半年，我国房地产开发投资同比增长38.1%，其中商品住宅投资增长34.4%，6月份房地产开发投资比上月增长46.3%；上半年全国商品房销售面积同比增长15.4%，其中商品住宅销售面积增长12.7%，商业营业用房增长41.6%。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.3%。可见，几个月来我国房地产开发建设和销售还比较活跃，总体是正常的。但在部分一线城市，房屋销售量下降较多，市场上存在等待观望心理，不少人对房地产市场的下一步发展趋势看不太清楚。 二、2010年下半年楼市走势预判 1、总体来看，在宏观调控结束之前，各城市的成交量将普遍下降。 2、房价回落幅度主要取决于各地方政府对调控政策的理解和需要。从社会经济发展的长期增长态势上看，调控之后，房价还是要遵循经济周期规律的。当前，北京、上海等价格泡沫较大的城市，房价下调幅度可能比较大，但是价格下调幅度不会超过本轮上涨之前的幅度。对于大多数二、三线城市来说，泡沫较小，开发商利润空间将在调控的滞销中损失较大，受刚性成本支撑，价格下行难度很大，在买、卖双方僵持一段时间之后，价格走势可能出现分化，少数城市房价出现下跌，多数城市房价可能继续小幅走高。 第二章 柳州市房地产市场分析 一、柳州2010年上半年整体经济回顾 今年上半年，柳州市经济继续呈现恢复性增长。相对于一季度而言，5月份以来，经济增长趋于放缓。其中，全市地区生产总值（GDP）561.86亿元，按可比价格计算，增长17.1%，增速高于全国和广西平均水平。全市规模以上工业完成总产值1131.97亿元，增长36.7%。 二、2010年上半年柳州市房地产市场概况 腊寒时节的1月，柳州楼市有早花初绽之势，各城区均有新盘或新品推出，其中鱼峰区两大山景盘开盘最令人瞩目，「嘉汇龙潭」三期、「鸿泰名庭」小高层当日销售率均达80%；河东精品新盘「华展·华园」首度开盘即遭千人疯抢，「碧园·大城小院」再次加推新品也令购房者关注；柳北区「颐和家园」二期、「天江丽都」A区、「北城华府」多层开盘取得优势业绩；柳南区「金岭商埠」二期「龙福居」、「航顺嘉园」开盘也取得不俗成绩。另外，「乐和·紫云华府」、「盛世中华」、「尔海·南山御景」、等项目均接受预约。1月的集中推盘和热销，给2010年带来开门红。 2月，虎年在爆竹声中红红火火的到来。楼市在这个月却稍显“疲软”，与去年同期相比，2月的柳州楼市稍显平静，春节前也仅柳北一 楼盘开盘，春节期间出现多处售楼部关门不营业现象，或许因为春节前一系列宏观调控 政策的出台，均导致楼市观望情绪浓厚也使 开发商出现延迟开盘现象，加上各大银行收紧房贷，成交量不及去年。 翻开旧历，2009年3月的小阳春扭转了楼市颓局，从而全年涨声一片，同是三月，柳州楼市却无力回春。3月，柳州楼市观望气氛浓重，开发商不愿积极推盘，该月共6个项目开盘，开盘量与上月相比略有增加，同比去年却大幅减少，成交虽略上月有回升，但“小阳春”不再。 4月楼市调控出现新一轮高峰，政策力度之大是近年来少有的，对于柳州市场而言