物业管理体系.ppt

2.3.2.2 办理物业管理企业经营资质的程序 1.领取并填写申请报告 2. 审批 3. 核发批准文件 4. 领取营业执照 5. 申办物管企业《临时资质书》 2.3.3 物业管理企业的内部组织机构 2.3.3.1 各类物业管理企业的性质和组织机构 1.物业管理有限责任公司 2.物业管理限责任公司 限责任公司和限责任公司的区别于联系： 1.相同点 （1）股东都对公司承担有限责任。无论在有限责任公司中，还是在股份有限公司中，股东都对公司承担有限责任，“有限责任”的范围，都是以股东公司的投资额为限。 （2）股东的财产与公司的财产是分离的，股东将财产投资公司后，该财产即构成公司的财产，股东不再直接控制和支配这部分财产。同时，公司的财产与股东没有投资到公司的其他财产是没有关系的，即使公司出现资不抵债的情况，股东也只以其对公司的投资额承担责任，不再承担其他的责任。 （3）有限责任公司和股份有限公司对外都是以公司的全部资产承担责任。也就是说，公司对外也是只承担有限的责任，“有限责任”的范围，就是公司的全部资产，除此之外，公司不再承担其他的财产责任。 2.区别： 1）．股东的数量不同。世界多数国家的公司法规定，有限责任公司的股东最少2人，最多5O人（亦有规定3O人的）。因为股东人数少，不一定非设立股东会不可。而股份有限公司的股东则没有数量的限制，有的大公司达几十万人，甚至上百万人。与有限责任公司不同，必须设立股东大会，股东大会是公司的最高权力机构。 2）．注册的资本不同。有限责任公司要求的最低资本额较少，公司依据生产经营性质与范围不同，其注册资本数额标准也不尽相同，我国《公司法》规定：注册资金不得少于下列最低限额： （1）以生产经营为主的公司人民币50万元； （2）以商业批发为主的公司人民币50万元； （3）以商业零售为主的公司人民币30万元； （4）科技开发、咨询服务性公司人民币10万元；特定行业的有限责任公司注册资金最低额高于上述规定者，由国务院另行规定。 而股份有限公司注册资本的最低额，我国《公司法》规定为1000万元，对允许由其他法律或行政法规定某些股份有限公司的注册资本限额可以高于1000万元，如批准上市公司的股本总额不少于人民币5000万元。 3）股本的划分方式不同。 4）发起人筹集资金的方式不同。有限责任公司只能由发起人集资，不能向社会公开募集资金，其股票不可以公开发行，更不可能上市交易，而股份有限公司可以通过发起或募集设立向社会筹集资金，其股票可以公开发行并上市交易。 5）．股权转让的条件限制不同。有限责任公司的股东可以依法自由转让其全部或部分股本；股东依法向公司以外人员转让股本时，必须有过半数股东同意方可实行；在转让股本的同等条件下，公司其他股东享有优先权。股份有限公司的股东所拥有股票可以交易和转让，但不能退股。 6）．公司组织机构的权限不同。有限责任公司股东人数少，组织机构比较简单，可只设立董事会而不设股东会或不设监事会，因此，董事会往往由股东个人兼任，机动性权限较大。股份有限公司设立程序和组织复杂，股东人数较多而相对分散，因此，股东会使用的权限受到一定限制，董事会的权限较集中。  2.3.3.2 物业管理企业各部门的主要职能 2.3.4 物业管理企业的权利和义务 2.3.4.1 物业管理企业应享有的权利 物业管理企业有权---- 1.按约定管理物业; 2.按约定开展服务; 3.制止.上报违约违法行为; 4.按约定依法收费; 5.要求业委会协助; 6.提供约定以外特约服务项目; 7.受托代收费; 8.委托专业公司从事专项业务. 2.3.4.2 物业管理企业应履行的义务 1.按约定提供服务; 2.接受监督(包括业主.政府.街道); 3.重大事项应交大会审议; 4.财务公开; 5.不得擅自占用共有物业及改变使用功能; 6.合同终止时必须依法移交; 2.3.5 物业管理企业资质管理 2.3.5.1 企业资质等级标准(详见教材) 2.3.5.2 企业资质等级管理(分级审批、动态管理 ) 主要涉及资质等级申请(逐级).审批(分级).管理(分区.分级) 2.3.6 专业性服务企业 (如园林公司.保安公司等) 2.4 业主、业主大会与业主委员会 2.4.1 业主(房屋所有权人) *业主在物管活动中享有的权利 1.按约定接受物管企业提供的服务; 2.参加业主大会.行使投票权(建筑面积); 3.