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现金流量图;;收益性物业现金流;单利计息与复利计息;关系式：名义利率=周期利率×每年计息周期数;1.一次支付现值系数与终值系数;2、等额序列支付现值系数与资金回收系数;3、等额序列支付终值系数与储存基金系数;4、等差序列现值系数与年费用系数;5、等比序列现值系数与年费用系数;六、复利系数应用 ［例3－l］已知某笔贷款年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款实际利率是多少？ ［例3－2］某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付利息总额是多少？如果计算先期支付利息时间价值，则贷款到期后开发商实际支付利息又是多少？;［例3－3］某写字楼投资项目在10年持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目收益现值。 ［例3－4］已知某出租公寓年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收人与运营费用在未来30年经营期内分别以每年3％与2%速度增长，折现率为8%，求该出租公寓净运营收益现值。;［例3－5］某投资者以4000元/m2价格，购买了一套建筑面积为l000 m2写字楼单元，银行为其提供了15年期商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60％。该贷款年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收人中需要偿还贷款本金是多少？投资者剩余物业权益价值是多少？;设备经济寿命确定 （一）经济寿命静态计算方法;当出现按年等额增加变化时，其等额年总成本计算公式变为：;（二）经济寿命动态计算方法;第四节　房地产投资财务评价指标;盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值 财务净现值（NPV），是指项目按行业基准收益率或设定目标收益率将项目计算期内各年净现金流量折算到开发活动起始点现值之与。;2、财务内部收益率 财务内部收益率（IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时折现率，是评估项目盈利性基本指标。;财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标??益率或基准收益率求得项目财务净现值，如果为正，则采用更高折现率使净现值为接近于零正值与负值各一个，最后用内插公式求出。;3、动态投资回收期 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需时间。;（二）静态指标 1 ．静态投资回收期 静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需时间。;2、现金回报率 现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得现金报酬与投资者初始投人权益资本比率。 3、投资回报率 投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得净收益与投资者初始投入权益资本比率。;四、清偿能力指标计算方法 （一）利息计算方法 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。;（二）借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要时间。;（三）偿债备付率 偿债备付率（ Debt Coverage Ratio , DCR ) ，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息资金与当期应还本付息金额比率。;（四）资产负债率;