房地产行业：污染房地产评估方法初探-20200325-城市测量师行.pdf

污染房地产评估方法初探 随着城市经济的发展，特别是大量重工业的出现，带来了各类污染问题。污染不仅存在于空气、水中， 也会渗透到土地和房屋内，形成被污染的房地产。在城市更新过程中，将不可避免地涉及污染房地产的治 理和重新利用。2016 年 6 月，上海市出台的《上海市经营性用地和工业用地全生命周期管理土壤环境保护 管理办法》（沪环保防〔2016〕226 号），明确提出了“谁污染、谁治理，谁使用、谁负责”的原则。对 于房地产估价行业来说，污染房地产评估也将成为一项新的评估业务。 一、污染房地产的评估界定 本文的污染房地产，是指受外部环境污染导致房屋及其所占土地受损害的房地产。就房屋而言，是因 环境污染造成外部折旧的额外伤害，是造成房屋损耗或质量缺陷的重要原因。 01 污染房地产评估，是指房地产估价机构接受他人委托，依据估价目的和估价程序，选用合适的估价思 路和科学的估价方法，对污染房地产价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。一般而言， 除污染土地的专门评估外，引起房屋客观损耗的有物理因素、功能因素和经济因素。除上述三个因素外， 污染房地产评估还需要考虑估价对象受外界污染后引起的额外损耗贬值，即污染房地产的减损价值研究。 二、污染房地产评估的总体思路 目前，国内外对污染房地产评估的技术还在探索之中，本文针对污染房地产减损价值的特点进行研究 和探讨，以求取得一些具有操作性的评估思路。 污染房地产作为一个有用且有价值的实物资产，一旦受到污染必将存在不同程度减损而贬值。污染房 地产的减损价值是：估价对象遭受环境污染与未污染房地产之间的价差。反过来，污染房地产的评估，其 实质就是污染房地产的减损价值研究。 三、污染房地产评估的评估方法 房地产评估实务中常用的三大方法为比较法、收益法和成本法。以下用创新的传统估价方法来评估污 染房地产的减损价值： （一）比较法 以市场调查资料为基础，寻找类似污染房地产进行比较。 02 1．调研方法——运用市场访谈分析法 市场访谈分析法对于搜集和理解评估所需要的数据和信息，是非常有用的。比如市场访谈的结果可以 为污染房地产的收益和资本化率的调整提供信息，反映市场对污染风险的感知。但是在计划和执行时，需 要注意以下问题。 （1）市场访谈的对象应该是房地产环境污染事件的相关当事人。此类当事人并不需要对环境污染有很 多专业性了解，但需充分了解并熟悉特定污染因素对房地产使用效用所产生的现时影响，潜在影响以及对 未来造成的不确定性。 （2）市场访谈的内容应选择什么样的问题，以及需要从访谈中获得怎样的信息。被访谈者应该被询问 与估价有关的问题，比如估价对象处于无污染状态和污染状态下，其不同的预期估值，可以反映出污染因 素的影响。 （3）市场访谈的规划、分析和结果对估价结果的参考价值。市场访谈的内容应该是与估价对象有关的， 对周边环境因素无偏见的客观信息。访谈内容应在访谈前被好好设计，这是因为市场访谈的目的是为了得 到市场普遍的风险认知，需要就相同问题询问不同参与者，根据不同参与者的答案进行最终的判断。访谈 的原始记录和整理结果，以及被访者的个人资料等，都应该保留在评估人员的工作文档中，遵从保密原则 保存。 2 ．定量分析 估价师在运用比较法时，应结合多元回归分析、环境案例分析，以及市场访谈等技术，根据市场交易 样本的客观数据，修正不同房地产的区域因素、个别因素、房地产的环境污染状况因素等，最终由交易案 例比较、量化分析，得到污染房地产的减损价格。如果在同一类似房地产供需圈内，这种方法被认为“很 有帮助、很有说服力、很严谨”，更被认为能突破数据的可获性限制。但是需要注意几方面的问题： （1）无污染房地产与待估污染房地产的其它区位特征（不考虑房地产的环境污染因素）是相似的； （2）可比交易案例尽可能丰富，这样才能有利于估计不同的交易因素对评估值的影响； （3）估价师要谨慎区分区位因素中环境和非环境因素对价格影响的差异；