房地产行业土地市场月报：2月一二线土地成交上行而三四线继续负增长反映需求差异，三四线绝对库存上行明显-20200325-招商证券.pdf

招商证券|行业追踪报告 总量研究|房地产 2月一二线土地成交上行而三四线继续负增长 反映需求差异，三四线绝对库存上行明显 ——土地市场月报 赵可 博士 李洋 路畅 研究助理 S1090513110001 S1090519030002 报告日期：2020年3月25日 1 核心要点 1.土地供应/成交： l 土地供应 2月287城土地推出建面同比有所降低，结构上一二线土地推出建面同比上升，三四线同比下降。287城供应土地规划建 面12489万方，同比-12.9%；其中住宅用地规划建面同比-4.3%，商服用地规划建面同比-8.5%，工业用地规划建面同 比-20.6%。结构上一二线重点40城/三四线247城供应土地规划建面同比增速分别+12.3%/-23.3%，即2月不同城级城市 的土地供应出现分化，一二线供给出现回暖。 l 土地成交 2月287城土地成交建面同比有所上升，结构上一二线土地成交建面同比上升幅度较大，而三四线同比增速继续维持负 增长，反映一二线土地更受青睐。287城成交土地规划建面同比+0.7%；其中住宅用地规划建面同比-13.9%，商服用地 规划建面同比-23.6%，工业用地规划建面同比+17.2%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面同 比分别+1.7%/-0.2%，一二线回升、三四线继续回落明显反应了需求差异。 l 供需关系：287个重点城市土地供大于需，供销比降至1.21。 l 库存：全国整体库存量趋势上行，其中三四城市线库存上行明显，一线城市有所上行，二线城市库存相对稳定 2.土地楼面均价： l 供应楼面均价 2月全国287座样本城市供应土地楼面均价2186元，较上期有所下降，结构上一二线供应楼面均价下降幅度更大。一二 线重点40城/三四线247城分别为3781元/ 1231元；住宅用地楼面均价4400元，较上期有所上升。 l 成交楼面均价 2月全国287座样本城市成交土地楼面均价2344元，较上期有所下降，结构上三四线成交楼面均价下降幅度更大。一二 线重点40城/三四线247城分别为4459元/ 1280元；住宅用地楼面均价5784元，较上期有所上升。 3.土地溢价率：2月全国287城土地成交溢价率9.12%，较上期-3.58%，其中住宅用地溢价率降幅小于整体涨幅。结构上一 二线溢价率9.61%，三四线8.88%，一二线较上期有所上升，三四线较上期有所下降。 4.土地出让金：2月全国287城各城级城市土地出让金同比均有所上升。287城土地出让金2432亿元，同比+15.4% 。结构上 看，一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为1550亿元/881亿元，同比分别+14.2%/+17.5%。 风险提示：短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期，疫情防控效果不及预期，政策因城施策边际 改善不及预期 2 重点城市速览 2月重点城市土地市场量价情况速览 资料来源：中指数据库，招商证券 3 q 土地供需关系 历史供需关系及库存回顾 全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地 q 土地楼面均价&溢价率 全部土地 住宅用地 商业用地 工业用地 q 土地出让金 4 16年至今土地推出\成交数据复盘 16年至今土地推出/成交数据复盘，今年2月土地推出同比降幅收窄，成交同比转正或因去年基数较 低，随着疫情影响逐渐消失，预计土拍或将迎来小高峰。