中级财务会计08.ppt

中级财务会计 教材结构 第一章??? 总论 第二章? ?货币资金 第三章 ??应收款项 第四章 ??存货 第五章? ?金融资产 第六章? 固定资产 第七章? ??无形资产与其他资产 第八章? ??投资性房地产 第九章? ? ?流动负债 第十章? 长期负债? 第十一章??所有者权益 第十二章??收入、费用和利润 第十三章 财务报表 教学目的及要求 通过本章的学习，应该明确投资性房地产的概念、特征及其范围；掌握投资性房地产的初始计量和后续计量；掌握投资性房地产的用途转换与处置的会计处理。 重点 投资性房地产的范围、确认和初始计量、后续计量以及转换与处置是本章教学的重点 难点 投资性房地产的后续计量以及转换与处置。 第八章 投资性房地产 目 录 1 2 3 4 投资性房地产概述 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的转换与处置 投资性房地产的后续计量 一、投资性房地产及其特征 房地产是指房产和地产。由于土地在我国归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权，因此，房地产中的土地是指土地使用权。 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产具有以下主要特征： （一）投资性房地产业务是一种经营性活动； （二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 第一节 投资性房地产概述 二、投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，属于投资性房地产的项目有： （一）已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得的并以经营租赁方式出租的土地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（见教材例8.4） （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 但按国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。 （三）已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当注意把握以下要点： 见教材例8.5 三、不属于投资性房地产的项目 （一）自用房地产 是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益。 （二）作为存货的房地产 通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分商品房和土地属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动。 （三）闲置土地 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 关于闲置土地的认定见教材 一、投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认。 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第二节 投资性房地产的初始计量 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 外购的投资性房地产的取得成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 自行建造的投资性房地产的成本包括由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 无论外购的还是自建的房地产，只有在开始对外出租或用于资本增值时，才能将其确认为投资性房地产。 三、投资性房地产取得的会计处理 投资性房地产应通过“投资性房地产”账户进行核算。该账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，采用公允价值计量的投资性房地产，还应当对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 （一）外购的投资性房地产 【例】 20×9年3月，A企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。4月1日，A企业正式购入写字楼，支付价款共计1?000万元，支付各种税费2.5万元。A企业已于当天出租给丙企业。 A企业的账务处理如下： 购买成本＝1?000+2.5＝1?002.5（万元） 借：投资性房地产—写字楼 1