安庆区域城市发展及房地产市场分析报告.docxVIP

1 2015/1/25 2 目次 枞阳…………………………………………………………………………………………………3 太湖…………………………………………………………………………………………………5 岳西…………………………………………………………………………………………………7 宿松…………………………………………………………………………………………………9 潜山………………………………………………………………………………………………12 怀宁………………………………………………………………………………………………15 望江………………………………………………………………………………………………22 桐城………………………………………………………………………………………………24 安庆………………………………………………………………………………………………29 附题………………………………………………………………………………………………30 3 枞 阳 一：城市综述：枞阳县面积为?1808.1?平方公里，辖?22?个乡（镇）、258?个行政村（居委会） ，人口?98?万。城区人口约有?14．5?万人；2014?年元月人口最新数据，全县人口已超出百 万，居安庆市区域八县人口之最。2014?年居民纯收入为?8100?元，城区?2014?财政收入为 12?亿?，城市建设扩张区域为东北面，南北城市幅度为?12?公里。 二：区域市场： 1）?土地市场：城市年商住土地指标约为?300?亩左右，（从?2013?年开始，枞阳城市建设及 土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中）；2013?年该区域土地供应量为 零，2014?年截止到?10?月份，拍卖出让两宗地块，共计?90?亩，价位分别为?200?万和 170?万每亩，地理位置为北部新城枞阳中学（新校区）正对面；政府现存商住土地约有 245?亩。 2）?房地产市场：枞阳县人口虽为八县之首，由于西南面位距安庆?30?公里左右，东面与铜 陵接壤，西面与桐城市毗连，所区辖乡镇居民以近位城市置业为要，这就构成了在枞 阳购房的客户大批量减少，现今城市置业的主力群为：区辖乡镇政府人员、企事业工 作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。 3）?房地产市场现状：县城现建设面积约有?300?万方的项目体量，（包括项目一期已售的开 发体量），截止到?10?月份下旬，城区纯住宅销售面积为?16?万方，现在建的面积为?130 万方，在售面积为?33?万方，在建的大小楼盘有?30?个，已竣工的有?6?个项目，（包括还 迁和小体量的项目）。 4）?市场存售量： 4 5）?房价市场：城区现售价最高的为北部新城楼盘御华府项目，高层最高售价为?4500?元/ 平米，成交均价在?4100?元/平，最低房价区域为枞阳县西面，（228?省道至旁侧），由于 周边工业区林立，住宅成交均价在?2700－2800?元/平米左右，整体城区成交均价为 3500?元/平米，商业价位为渡江路（城区）两侧?15000－18000?元/平米（底商），北部 新城商业价格为?6000?元－8000?元/平米左右（底商）。 6）?城市发展图： 7）?市场投资开发商：目前城区项目开发投资商?80%为本地商人组成，其中?20%为池州、铜 陵等市的在枞阳做建材的客商； 8）?城区二手房市场：2014?年?10?月份，城区二手房市场月均销售成交量为?45?套左右，成 交均价在?3200?元/平米。 9）?城区现计划用地项目： 1、项目位置:北部新城旗山路东侧；市场路北侧； 2、占地面积：28811?万平方米（43．2?亩）； 3、容积率：不大于?2.2； 4、建筑面积：建筑密度不大于?35%，绿地率不小于?30%，商业不超过?15%； 5、用地性质：商住开发； 6、地价：196?万/亩； 7、地块现状：净地出让； 5 地块区域市场情况：项目所处位置为北部新城核心区域，周边生活配套较为完善，西侧是 县气象局，锦秀华庭小区，北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心，距建设 规划七里头菜市场百米之遥，周围物流发达，交通便捷。区域内房价约为?3800－4100?元/ 平之间。 10）区域市场综汇小结： 1、城市发展纵深度位距太长，南北面约距?12?公里，城市显得太松太散； 2、城市房价分为三个版块，分别是：老城区、北部新城、西片区（工业区），房价依次为： 3500?元/2700/4100?元（均价）；（北部新城东北面，即下枞阳区域，房价为?3100?元/平 左右； 3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重； 4、以城区现有住宅销售面积为例，每年去化量应在?17－18?万方左右，现在售面积就为?33 万方，加上在建开发量?130?万方；以年均最高市场住宅销售目