商品房买卖合同几个问题的思考.docVIP

PAGE PAGE 1 商品房买卖合同几个问题的思考 　　当前，商品房买卖如火如荼，有关纠纷也层出不穷。由于房地产案件的复杂性和法律的滞后性，购房者仅仅了解法律、法规是远远不够的，还要了解有关司法解释，如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)。值得注意的是，购房者最好也要了解本地区法院审理房地产案件的有关精神和法官的办案经验，这个也许更具有借鉴意义。 　　以下是笔者自己审理房地产案件方面的意见，仅供消费者参考： 　　一、《解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。笔者认为，所谓的“商品房买卖”除满足上述两要件的同时，还应具备第三个要件，即开发建设用地为国有土地且已取得建设立项。因此，像房地产开发企业因参与城市周边的旧村改造所开发的房屋不属于《解释》调整的范围。由于农村房屋买卖的情形较为复杂，《解释》亦没有将该部分纳入调整范围。 　　二、关于商品房预售和现售的区分标准对合同效力的影响问题 　　由于商品房预售和现售的条件不一样，如签订商品房预售合同，需具备预售许可证，否则合同无效。因此，商品房预售和现售的区分标准至关重要。笔者认为，任何一种对现售的定义都可能是不周延的，由于语言这一工具的局限性，使得任何定义都存在中间灰色区域