地产精细化成本控制与招投标合约管理.ppt

按计价方式分类： 总价合同 单价合同 成本加酬金合同等。 房地产经营活动中合同管理是核心 质量 合同 成本 工期 合同的流程管理 合同管理职责 合同承办部门：负责本部门合同起草、会签、校稿、审核、批准、签章的过程管理 合同会签部门：负责从本部门需求和专业角度提出会签意见。 计划财务部（综合管理岗位：计划财务部合同管理员）：负责对合同会签过程进行动态监督管理 行政部：负责合同审核、用印、存档、查询工作 合同职责划分 合同签订基本流程： 起草→会签→校稿→审核→批准→用印→存档/抄送 1、编制合约规划 项目启动阶段编制合约规划 将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同 明确合同招标方式、时间，合同计价方式、标准， 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合 同造价 2、提交合同需求 在项目进行过程中，项目部把握招投标及合同进度，及时提出合同需求 合同需求的内容 工作范围和工作内容 技术要求和验收标准 中间交接验收和时间 开工时间及完成时间 场地情况及配合工作 准备图纸、编制工程量清单、标底（预算） 信息公布 报名 收取保证金,资料押金 发放招标资料 现场踏勘 答疑与补充招标文件 发标阶段 回标 投标单位数量不得少于2N+1(N为该次招标的中标单位数量） 发标阶段 开标 由招标小组成员进行内部开标，不进行投标单位在场的公开唱标。 招标小组2人（含）以上（造价部人员至少1名，其他职能1名）才能进行开标，并形成书面签字确认的《开标记录》 评、定标阶段 经济标由造价采购部负责评标。 技术标由招标范围职能部门评标 根据评标意见确定有效标，对所有投标单位的技术 标、经济标进行一次正式澄清，经济标的澄清仅限 于发包范围与算术错误，不调整投标总价 中标原则是：技术标合格，投标范围与招标要求一致，合理低价中标，以确定中标单位 《评定标报告》 《评定标报告》中定标价格必须与项目目标成（执 行版）、公司相似项目历史成本进行比较分析，或 与行业内类似项目进行比较。 当非最低价中标时，做为特殊事项在定标报告里做 出书面记录，在总经理审批《评定标报告》时，一 并完成审批并抄送集团运营中心备案 评、定标阶段 评定标报告主要内容： 定标意见 ；准确地描述定标意见。 评标过程及分析 1）.投标单位情况； 2）.招标概况； 3）.招标过程及分析：还原招标过程记录每一详细动作，并对不同阶段的中间成果作出过程分析。 4）.评标办法；明示招标文件所列明的评标办法； 5）.评标意见；包括技术标（如有）、商务标、经济标评标意见，综合评标意见。 授标与签约阶段 确定中标单位后即向中标单位发送《中标通知书》 发送中标通知书后，即尽快按招标文件中合同条件 签订合同 订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送县级 以上工程所在地的建设行政主管部门备案。 招标周期预估 甲供材料集中采购及管理 甲方供应材料的原则 材料价值高 质量不能确定（同一品牌多标准） 观感要统一 （色差偏差） 特殊材料 甲供设备、材料供应管理 甲供设备、材料是控制工程造价的重要因素之一 甲供材料采购形式 集中招标采购 (产品成熟,市场供应量大) 竞争采购 (产品市场供应较少) 谈判采购 (产品较垄断) 序号 供应方式 适用范围 1 甲方供应 适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。 2 甲方限价、乙方采购 适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。 3 乙方自 行采购 适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。 集中采购的意义 短期效益 1、降低成本 2、提升效率 3、统一品牌 4、保证品质 长期效益 1、提升企业的品牌影响力 2、实现内部资源共享 3、通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益； 1、规模度----与----多样性 2、标准化----与----多变性 3、地域性----与----市场性 集中采购应考虑的前提 材料设备集中采购管理流程 （和工程招标流程和管理一样） 设立材料样品资料库 实物样板间 资料样板库 集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本可以有效控制主要材料设备的质量 甲方供应材料设备的目的 通过与供方一体化管理达到价值最大化 为提高采购效率，在产品设计阶段就进行价值分析，评估生命周期成本 建立网络采购平台，促进公平竞争和透明管理与监督流程 供应商资源整合及关系管理将其发展成为公司的核