万达-项目营销管理.docVIP

项目营销管理 总则 1须遵循创新及诚信原则对项目进行营销推广。 2营销各项业务须有计划按规定进行，并符合政府相关法规。 3项目管理中心营销部指导、监督、协助各项目公司开展营销业务。 市场调研、产品定位、户型配比、精装修标准 市场调研 例行市场调研（见审批流程YX1） 项目公司定期向项目管理中心营销部上报《房地产市场判断核心信息统计表》（见营表1）及《市场核心数据统计表》（见营表2）。 专项市场调研 项目公司根据业务需要，进行专项市场调研并上报。 产品定位及户型配比（见审批流程YX2） 项目公司应在拟摘牌前15日，形成《项目市场调研报告》； 项目公司组织召开项目产品定位会，形成会议纪要，并编制《项目产品定位及户型配比建议书》； 《项目产品定位及户型配比建议书》或定位会会议纪要经项目管理中心审批后，由项目公司报送项目管理中心设计部，作为规划设计的参考依据之一。 可售物业精装修标准确定及调整（见审批流程YX3） 可售物业精装修按照《股份公司建造标准》分为A、B、C、D四版。 可售物业精装修标准确定 董事长在规划方案中有明确批示的，按批示执行； 如无董事长批示，需报总裁批准；如项目现金流净值少于原测算，则还需报董事长批准。 可售物业精装修标准调整 项目确定可售物业精装修标准后，如因各种因素需要调整精装修标准，需报董事长审批。 营销推广 营销策划（见审批流程YX4） 项目公司营销部形成《项目营销策划方案》（分为总体、年度、季度），经项目公司会签后上报，项目管理中心营销部评审，项目管理中心分管副总经理批准后执行； 上报时间：总体方案为正式推广前一个月；年度方案为每年1月15日前；季度方案为每季度首月5日前。 营销活动 项目公司举办大型营销活动（开盘、入伙、重大节假日活动等）前，必须制订详细的专项活动方案，与《项目季度营销策划方案》一同上报。 营销活动举行前，须按规定上报相关流程。 100人以上的营销活动，按照《安全管理制度》相关规定上报审批； 单项活动费用超过20万（不含媒体广告发布费用），须由项目管理中心营销部批准后方可实施（见审批流程YX5）； 组织开盘活动前，必须取得销售许可证。举办大型开盘活动，项目公司须提前协调政府主管部门、市场监管机构、辖区派出所等单位，取得许可及支持。 营销广告 必须符合股份公司规定。 与项目销售有关的印刷物料、媒体广告及对外报道等必须经过审批。所有对外宣传或承诺的广告、楼书、沙盘、合同、协议、口头介绍等，必须真实、合法、准确。 必须遵守政府相关法规。 广告内容、表述形式须符合相关法律、法规。在所有广告及宣传资料中，须加注提示语：“本广告仅为要约邀请，买卖双方权利义务以《商品房买卖（销售）合同》为准”。 项目公司营销部须妥善保存各类广告中所做宣传素材的依据及凭证，如：设计概念、规划介绍、获奖奖项、排名依据等，以及通过广告对业主进行的公示（如入伙通知等）。 项目公司营销部负责收集整理所有对外广告及宣传资料，并完整保存。于每年1月提交光盘电子版（包括设计稿及制作或发布后的广告工作成果证明、楼书、会刊、产品手册等同时提交印刷版）至项目管理中心营销部备案。项目公司营销部在项目销售经营期结束后1个月内，应将所有已发布设计稿和上刊实样报项目公司中心营销部备案（见审批流程YX6）。 营销费用管控 费用控制 营销费用比例及金额： 由项目管理中心营销部拟定，报分管项目副总裁、总裁共同审批后执行，作为签订项目决策文件依据之一。 费用指标：营销费用比例在总销售额的2.5% ~ 3%范围内（不含售楼处、建筑面积测量、产权交易、营销副总工资及工资性费用等）。 在营销费用外另行；列支售楼处的设计、租赁、建造、装修、装饰、景观、设备、导示、家具配饰、电器等费用，上述费用合计须符合下表规定，如超支需报股份公司总部审批（见审批流程YX7）。 售楼处建设类型 费用控制标准 新建普通售楼处 ≤800万元 新建豪宅售楼处 ≤1300万元 占用永久建筑售楼处 ≤400万元（建安成本计入工程成本） 租用建筑售楼处 ≤500万元（含租金） 项目公司成本部负责建立台帐，对售楼处营销成本进行归集，对于超过上述标准的，按合同额、付款额逐笔报营销副总经理确认，报财务部备案，并纳入营销费用合同、付款额统计中。 万达会费用为总销售额的0.2%，项目万达会运作费用及股份公司万达会运作费用各占一半。未经项目管理中心营销部批准，项目公司不得使用股份公司万达会运作费用。 营销费用控制比例不允许突破。如实际销售收入（或可实现销售收入）与目标销售收入有差异的，营销费用比例不变，金额经项目管理中心营销部、股份公司财务部、成本控制部审批后，可进行相应调整。 在项目营销费用总比例不变的情况下，经审批后的营销费用各分项指标如有调整，按分级管理报批。总体营销费用的一级科目调整需上报项目