麦哲森金鼎盛地产昆明游龙宾馆项目改造营销战略.pptxVIP

谨呈:金鼎盛地游龙宾馆项目改造营销战略委托方： 金鼎盛地产报告方： 麦哲森地产机构密 级：时 间：2010年10月11日本案成功的路线图与关键举措是什么？销售的高溢价性=极具吸引性的商业题材+高超的炒作+优秀的包装。销售的完整性=良好的通道设置+均好性的商业划铺。销售的成功=足够诱惑力且让人兴奋的投资模式设置商业成功=成功的主力店引进+品牌主力店引进TextText商业成功=项目成功，项目成功有赖于商业成功TextTextTextText本案的销售目标与总产值是多少？1、公寓的目标销售单价为13000元/㎡总值2338.56万元总值6882.44万元2、酒店式公寓的目标销售单价为15000元/㎡19465.69万元总值3、一楼商铺的目标销售单价为50000元/㎡，二楼商铺的目标销售单价为30000元/㎡。28687 万元整盘销售周期及进度安排时间节点事件期间工作内容2010年10月底进场营销中心确立装修、招商与洽谈2010年11月1日－11月30日酒店、公寓认筹；商业认筹商业招商洽谈公寓、酒店认筹卡10000元/张，放量663张（3：1）商业认筹 铂金卡5万元/张放量300张； 钻石卡10万元/张，放量150张；（3：1）2010年12月5日酒店、公寓开盘一次性集中开盘，销售率达到50%以上2010年12月12日商业开盘一次性集中开盘，销售率达到50%以上各物业销售分期总纲图营销中心装修完毕营销中心包装户型效果图营销方案确立LOGO、形象、物料设计完毕一期老客户梳理办理酒店、公寓、商铺认筹卡梳理客户开盘达50%酒店、公寓公寓商业集中开盘酒店清盘清盘商业招商启动期准备期认筹期开盘期尾盘期10月 11月 12月 1月 2月3月 4月2010年2011年可售货包产值测算类别 楼层 可售面 积 销售单价 销售产值 产值比例 面积比例 备注 （㎡） （元/㎡） （万元） 酒店 6F 1364.29150002046.4424%41%带精装，返租销售 5F 16121500024184F 1612150002418公寓 3F 1798.89130002338.568%16%带精装 家电 合计——9221——　商 场 2F 2211.63300006634.8923%20%招商先行 1F 2566.165000012830.845%23%留二楼大堂后硬卖 合计　　19465.7　　　总 计 11164.97——100%—— 销售节点与回款时间表营销事件 回款金额 回款比例 备注 （万元） 营销中心开放，集中认筹 663 2.31%10000元/张卡按3比例系数计 商业认筹3000 10.46%50000元/张 卡按300张计 100000元/张 卡按150张计公寓、酒店公寓解筹3948 13.76%该货包产值的50%，并扣除退卡费用公寓、酒店公寓尾盘4149 14.46%该货包销售达95%以上 商业开盘 9653 33.65%该货包销售达65% 并扣除退卡费用清盘 7274 25.36%商业35%，酒店5% 合计28687 100.00%—— 商业的铺位如何划分？原图提示方案1 的划分方式17.1m9.3m25.2m5m3.9m7.2m3.13.1促销摊位3m3.9m7.2m3m3m3m3m3m酒店大堂1F麦哲森观点：商业通道是商业运营的生命线。一层商业：通道整改——如图所示(浅蓝色)，在商场中部设置3.9米宽商业主通道，3米次通道，呈“井”字型布局，保证各商铺的通达性及均好性。打造敞开式商业街区，增加商业价值。酒店大堂——将酒店大堂设置在二线铺位区域，并通过商业街区通道直达电梯厅。同时通过主入口处也有一定的招示性。铺位划分——将商业划分为对内对外经营三排局部四排商铺铺位，临街一线铺位可双向经营，面积控制在40㎡以下(约40%公推计)；二线铺位面积控制在20㎡以下；三线铺位面积与二线铺位一致。设置四部自动扶梯，有机结合商业空间，模糊处理楼层间的商业价值，全面提升二楼商业价值。17.1m9.3m25.2m5m3.9m7.23.13.13m3.9m3m3m3m2F方案2 的划分方式(采用)17.1m9.3m25.2m增设特色休闲餐饮5m3.9m7.23.13.13m3.9m3m3m3m酒店大堂1F商业与酒店的投资政策设定投资政策设定的基本要素成功的投资模式应将首付控制在20万以内，尽量面向大众投资群体。投资的首付与门槛的高低投资的回报与未来的希望投资的风险控制与保障系统成功的投资回报应将年回报率设置在8%左右。成功的投资回报应将年回报率设置在8%左右。投资模式——商业方案一铺位面积控制:一层40平米左右；二层20平米左右，有效降低总价，降低投资门槛。返租模式：返租年限为5年售价按实收