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商品房工程质量保修相关法律问题及风险防范 山东众成仁和律师事务所 李恒、王业华 [摘要]商品房质量保修与建设工程质量保修存在法律关系上的重合、交叉问题，在不同的法律关系项下不同法律主体的质量保修责任即相关法律风险是不同的，特别是商品房的建设单位（开发商）具有商品房工程发包人及商品房出卖人的双重法律主体身份，在现有法律框架下，商品房的建设单位（开发商）如何解决在不同法律关系交叉下商品房质量保修的实际问题，防范相应的法律风险，具有现实意义。本文以分析界定建设工程质量保修与商品房质量保修为基础，对商品房质量保修中施工承包人不履行保修义务等相关实际问题，提出了若干防范风险的思路和办法。 [关键词]商品房 工程 质量保修 近年来，商品房质量纠纷屡屡发生，类似的案件层出不穷，案件数量直线上升，不但给商品房使用人造成了经济损失和精神困扰，更加影响了社会的稳定、和谐，甚至出现聚众上访事件，但是建设工程质量保修的问题在法律条文上仅仅寥寥数语，理论界也鲜有人员研究，但是这并不能阻碍相关纠纷的发生，反而是相关纠纷愈演愈烈，笔者在此结合从业经历，就相关问题略做探讨。 一、建设工程质量保修与商品房质量保修的法律界定 《建筑法》第62条明确规定：“建筑工程实行质量保修制度。建设工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。” 《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”同时该办法第四条还规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”由此可见，所谓建设工程质量保修应当是指施工单位依照法律规定和约定对承建的建设工程向工程发包人承担的质量缺陷的修复义务，并对由此造的成损害依法承担赔偿责任。 而商品房质量保修，根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的相关规定，应当是房地产开发企业（即建设单位）对所售商品房向购房人承担的商品房质量缺陷修复义务，并应对由此造成的损害依法承担赔偿责任。 显然建设工程质量保修与商品房质量保修是两个不同的法律概念：首先，主体不同，建设工程质量保修是施工单位对所建设的工程承担的保修责任，针对的是建设单位，而商品房质量保修是建设单位对其出售的商品房承担的保修责任，针对的房屋买受人；其次，依据不同，建设工程质量保修依据的是施工单位与建设单位签订的建设工程施工合同，是由于承建工程所产生的法律责任，而商品房质量保修依据的是建设单位与商品房买受人签订商品房买卖合同，是由于商品房销售所产生的法律责任；再者，适用法律不同，建设工程质量保修适用的是《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，而商品房质量保修使用的是《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》；最后，商品房出现质量问题在建设工程质量保修范围之内的，作为商品房质量保修的责任人会通知施工单位进行维修，而施工单位是建设工程质量保修的最终义务人，当然施工单位在履行完毕维修义务后可以向责任方进行追偿。 两者又是相互联系，密不可分的：首先，两者的保修对象都是商品房这一建筑工程，指向的是同一标的物；其次，建设工程质量保修与商品房质量保修只是同一标的物不同阶段保修的表现形式；再者，商品房质量问题在建设工程质量保修范围之内的，对于商品房买受人来讲，保修的义务人是建设单位，但是对于建设单位来讲，保修的义务主体应当是施工单位。基于此，建设单位往往通过建设工程质量保修的形式将其所承担的商品房质量保修义务转嫁给施工单位。但是在实践中，由于法律规定的不完善和现实操作的不规范，会出现种种问题，不但危害了商品房买受人的合法权益，也给建设单位在声誉和经济上造成了重大损失。 二、建设工程质量保修期与商品房质量保修期不一致的法律分析 国务院《建设工程质量管理条例》第三十九条、第四十条以及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的相关规定：“建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等；在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房