肯德基百联奥特莱斯下沙店商圈调查分析报告.docVIP

肯德基百联奥特莱斯下沙店商圈调查分析报告 一、背景 肯德基位于百联奥特莱斯广场东部，百联奥特莱斯广场（杭州?下沙）是上海百联集团继上海青浦百联奥特莱斯广场后精心打造的第二家奥特莱斯广场，坐落于杭州绕城高速下沙出口处2公里，南靠钱塘江著名观潮区，西临下沙大学城，距杭州市中心武林广场25公里，车程仅30分钟。广场地处沪杭高速、杭浦高速、杭州甬高速、杭州绕城高速网中央，占地面积近13万平方米，营业面积80000平米，拥有4500个免费停车位。 “真品?真价?真情”是百联奥特莱斯广场的经营理念，广场整体建筑呈优美典雅的欧式风情，并与优美自然生态景观相结合，精心打造轻松愉悦的购物环境。目前广场拥有三百余家工厂直销和折扣商铺、四百多个国内外品牌。 二、商圈的形态 商圈的特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况：多功能聚集 （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈 三、商圈所覆盖的范围 百联奥特莱斯广场坐落于杭州绕城高速下沙出口处2公里，南靠钱塘江著名观潮区，西临下沙大学城，距杭州市中心武林广场25公里，车程仅30分钟。广场地处沪杭高速、杭浦高速、杭州甬高速、杭州绕城高速网中央。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3万人、流动人口2万人， 二公里范围内常住人口15万人、流动人口6万人， 三公里范围内常住人口28万人、流动人口10万人 流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为百联奥特莱斯广场各种商品种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周边交通情况 自驾车路线： ? ● 德胜路方向：德胜路、德胜东路——文海路口左转直行2公里即到。 ? ● 艮山路方向：艮山东路——下沙大道直行到二十三号路口，左转到文海路，继续向北直行4公里即到。 ? ● 萧山方向：杭金衢高速——经下沙大桥至绕城高速——下沙收费站——文海路口左转直行2公里即到。 ? ● 省内其他地市行车路线：杭甬高速、杭金衢高速、沪杭高速——杭州绕城高速——下沙收费站——文海路口左转直行2公里即到。 车程时间： 从杭州（武林广场），约30分钟车程 公交路线（杭州方向）： 地铁转385： 乘地铁1号线至下沙文泽路站D出口出站转385路公交车直达本广场。 K868：下沙顾客可乘K868区间/K868学院线/K868专线/K868旅游线在百联奥特莱斯站下车到达本广场。 B1转385：在学源街文海南路口站转乘385路公交车。 公交路线（海宁方向） ： T113: 海宁客运中心——盐仓客运中心（乘K80、K868到百联奥特莱斯） T160：海宁客运中心——盐仓客运中心（乘K80、K868到百联奥特莱斯） K80： 农贸市场（盐仓）——百联奥特莱斯（百联奥特莱斯站） K868：长安镇——久锦街（四季青市场）：百联奥特莱斯（文海北路北口）站 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜力。 商圈饱和指数: IRS＝C×RE／RF IRS――商业圈的零售饱和指数； ? C――商业圈内的潜在顾客数目；（2000人） RE――商圈内消费者人均零售支出；（50元/每人） RF――商圈内商店的营业面积。（400平方米） 所以：IRS＝C×RE／RF ＝2000×50／400＝250 七、消费群体的分析 （一）消费群体的分析 消费者组成：学生及工薪阶层 。 消费群体的特点 1、消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人 2、其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例 3、其中女性消费者的比重大 （二）客流量分析 1、整体：从长远发展来看，客流量将呈上升趋势。 2、影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平。 总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好、品牌知名度和忠诚度。 八、优势 该商圈满足以下三点： ① 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足； ② 该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足； ③ 附近有吸引人群的机构或设施。即人潮聚集条件满足。 附件表格 竞争者分析表 竞争店 位置 营业 面积 租金 营业 时间 价位 来客 数 日业绩 经营特色 强弱势及未来发展情况 必胜客 并排 400 5000 24 100 200 20000 披萨 稳定 味千拉面 并排 350 5000 24 50 200 10000 拉面 稳定 避风塘 并排 550 5000 24 100 150 15000 餐饮 稳