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浅析中国房地产企业的税收筹划 摘要 ：房地产企业税务筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项 进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的对策与安排，是房地产企业的一项重要 财务管理活动。本文首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从 土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方 法。通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化， 从而减轻资金压力， 降低成本， 增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。 关键词： 房地产企业；税务筹划；土地增值税；企业所得税 房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产 业的利润被极度挤压，由 “暴利行业 ”向 “平利行业 ”转变，加之现在房地产企业数量 众多，竞争越来越激烈。面临这日趋复杂的经营环境，企业要想保证预期利润，就 必须设法降低成本，而税负是房地产企业很重要的一项费用 。据统计，我国住宅建 设成本构成中， 流转税税费高达 15%~20%以上，再加上土地增值税、 企业所得税， 房 地产企业的税收成本更高 。因此，房地产企业进行纳税筹划既能提高房地产企业纳 税的意识，又能减轻企业税负，最终实现企业利润最大化的目标 。 一、 房地产企业的经营特点及税负情况 （一）经营特点 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明 显不同，它有自己独特的经营特点： 1. 开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、 设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其 他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。 2. 开发产品的商品性，单件性及不可移动性。房地产开发企业的产品全部都作 为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作为转让或销售。 3. 开发建设周期长， 投资数额大。 开发产品要从规划设计开始， 经过可行性研 究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个 开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 4. 经营风险大。 开发产品单位价值高， 建设周期长、负债经营程度高、不确定 因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不 灵，导致企业陷入困境。 （二）房地产企业税负情况 从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关 统计报告显示， 2010 年全国税收总收入 73202 亿元，比上年同期增长 23%，同年年 房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产 营业税和房屋转让所得税等七项税收平稳增长，实现收入 894.06 亿元，同比增长 11.2%。房产税收入占税收总收入的比重为 1.2%；从税率来说，房地产行业的总体 税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的 5%交纳营业税，按所得额的 25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是 30%～60%不等。总之，房地产公司税 收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。 二、 房产税对当今社会的影响以及税务筹划的必要性和可行性 （一）房产税对房价的影响 社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，从短 期和中长期来分析： 1．房产税对房产市场短期的影响。 需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将 使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导 致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。 供给方面： 由于房地产开发周期长， 短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。 而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者 为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会