(课件)北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明(非住宅).docVIP

北京市国有土地上房屋征 收评估暂行办法实例说明 （非住宅） 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 非住宅评估办法变迁 1999年：北京市房屋土地管理局、北京市物价局 《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》656号文 2017年：北京市住建委《北京市国有土地上房屋征 收评估暂行办法》19号文 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 新旧非住宅评估方法对比 656号文 19号文 非住宅房屋拆迁价格＝区位 价格×K1 ×K2 ×K3 ×建 筑面积＋地上物补偿价 比较法、收益法、成本法、 假设开发法、 被征收房屋价值＝（标准房 屋市场价格-标准房屋重置 成新价＋被征收房屋重置成 新价）×因素修正×被征收 房屋建筑面积 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 新评估办法中（19号文）涉及非住宅评估方法章 节简介 第二章 被征收房屋价值评估方法 第九条至第十三条 第四章 成片非住宅评估 第十九条至第二十三条 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 针对新评估办法第二章第十二条具体应用的案例说 明 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 案例一： 一、项目背景情况介绍 （一）项目基本情况 项目概况：估价对象为某国有土地上非住宅房屋征收项目 工业房地产，项目位置位于北京市通州区，均持有合法有 效的房屋及土地权属文件，其中：土地面积为45293.07平 方米，建筑面积为4486.01平方米，容积率为0.1，用途为 工业，土地使用权类型为出让。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 建筑物基本情况： 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （二）评估目的 为响应北京市非首都功能疏解的号召，加快通州北京行 政副中心建设,通州区土地储备中心欲将XXX进行整体搬迁， 现需了解XXX国有土地上房屋征收补偿价格。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 估价对象位置示意图 估价对象现状照片 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 二、估价依据 （一）有关法律、法规、政策文件和技术规程 1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 2、《国有土地上房屋征收评估办法》【建房[2011]77号】 3、《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】 4、《城镇土地估价规程》【GB/T 18508—2014】 5、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》【京建法[2012]19号】 6、《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》【北估秘[2015]004号】 7、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》【京建法[2011]18号】 8、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》【京建法[2016]19号】 （二）委托方提供的资料 （三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、市 场调查采集获得的资料。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 三、评估技术思路 本次估价需对估价对象国有土地上房屋征收补偿价格进 行测算。根据《关于发布《北京市企业国有建设用地使用 权收购补偿价格评估技术指引》的通知》的通知北估秘 [2015]004号，本次评估采用房地分估思路，其中土地使用 权评估采用基准地价和成本逼近法进行评估，建筑物价格 的评估采用北估秘[2016]001号重置成本法，其他的价格及 费用，如停产停业损失费用参照《北京市国有土地上房屋 征收停产停业损失补偿暂行办法》【京建法[2011]18号】， 搬迁、临时安置补偿费用参照《关于国有土地上房屋征收 与补偿中有关事项的通知》【京建法[2012]19号】确定。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （一）、采用房地分开评估，土地土地使用权价格选取成本 逼近法与基准地价修正法计算。 1、成本逼近法： 土地取得费、土地开发费案例选取：根据《关于发布《北京市企业 国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》的通知》的通知北 估秘[2015]004号，土地使用权价格评估采用成本逼近法的，土地取得 成本应通过调查所在区域的客观土地取得费用水平确定，土地开发费 应通过调查所在区域的同类开发程度土地的客观开发费用水平确定。 成本逼近法中各项构成通过一级开发项目案例进行间接求取的，通 过土地储备部门，获取XX区2013至2015年近3年经政府各部门联席会 审定的土地一级开发项目成本（包含征地拆迁费用、市政基础设施建 设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用）共计25宗成交 审定案例，选取土地取得费用和土地开发费用，进行分析比较后进行 取值。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 经于