第6讲-城市住房经济.pptVIP

政府干预房地产市场的原则 1、目标的确定性 实现RE市场持续健康发展：供求总量，结构，价格 使存量房地产资源得到最有效的使用 保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 引导新建项目的位置选择 满足特殊群体的需要 2、政策的连续性与协调性 新旧政策的衔接 政策间的衔接配套 多元性与系统性的统一 3、政策的针对性和导向性 针对不同物业的供给、分配途径，制定具有针对性 的具体政策，还要有明确的导向性 4、政策的公平性和效率 * 宏观调控房地产市场的手段 1、土地供应政策：土地供应计划、土地供应方式、土地供应时序 2、金融政策：住房贷款率，开发贷款率，信贷规模 3、住房政策：廉租房（政府控制，限流通），经济适用房（政府指导），商品住宅 4、城市规划：指导土地供应 5、地价政策：出让地价，建造成本，专业费用等等 6、税收政策：契税，营业税，房产税 7、租金和价格控制 8、限购 * 规范房地产市场的措施 1、健全市场准入制度：建立完善的资格审查制度（公开化，标准化） 2、推动行业诚信体系建设：中国房地产信用档案 3、规范交易程序：出让，预售，买卖，抵押及产权登记都有严格的程序和必要条件。 4、加强产权管理：产权登记。 * * * * * 五、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致的房地产经济运行状态。 * 价格 数量 S D P 0 M E * 价格 数量 S D1 D P P1 0 M M1 H h F f E * 价格 数量 S D1 D2 P P1 0 Q1 Q Q2 RE供求均衡原理的要义： 是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、影响 供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致 * RE供求均衡原理的现实意义： 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划； 在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。 * 2、供求非均衡 即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。 * 3、RE市场供求均衡条件及其实现 A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件 C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡 D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调 * 一、房地产价格形成 二、房地产价格的影响因素 三、房地产价格高企的原因 四、房地产价格高企的后果 五、房地产市场泡沫 六、房地产市场调控 * 房地产价格，由于其土地的特殊性，土地供给的有限性，其价格更多的受需求方的影响。 房地产价格的产生，是由房地产的效用、相对稀缺性和人们对房地产的有效需求所形成的。 一、房地产价格形成 宏观因素（一般因素），是指对房地产价格及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。 宏观因素 行 政 因 素 经 济 因 素 社 会 因 素 人 口 因 素 国 际 因 素 心 理 因 素 宏观因素 二、房地产价格的影响因素 区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产价格水平的影响因素。 区域因素 微观因素（个别因素），是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。 微观因素 ①各种因素影响价格的变动方向不尽相同 ②各种因素影响价格变动的程度不尽相同 ③各种因素影响价格变动的时间不尽相同 ④各种因素影响价格的关系不尽相同 ⑤有的可以用数学模型度量