明帝皇城可行性研究归纳总结报告.doc

PAGE PAGE 1 明帝皇城可行性研究报告 一、项目概况 （一）项目名称：明帝皇城 （二）项目投资商：安徽万世伟业投资集团 （三）项目开发商：安徽凤城建筑安装公司 （四）地理位置 本案由皇城大厦、帝城大厦两个项目相结合，位于凤阳县东华路与文昌街、府北街拐角处，东近凤阳汽车站，西邻府北街，北接安徽科技学院，南依凤阳一中和步行街，省道101、省道308和合蚌路交汇处，交通便捷，位置显赫。金融机构、高档饭店、商务写字楼、政府机关均在咫尺之遥，是凤阳城市的核心繁荣带。 （五）项目经济技术指标 本案为中高档住宅区及商务办公区，总投资3.2亿元，建筑面积约9万平方米，地上18层，地下1层。其中地下1层为停车场，地上1—3层为商业区，4—18层为住宅区。 （六）区域环境 1、交通状况 位于凤阳县东华路与文昌街、府北街拐角处，东近凤阳汽车站，西邻府北街，北接东华路，南依步行街，省道101、308省道和合蚌路交汇于此，形成非常便捷的路网结构。交通便捷，位置显赫，是凤阳的城市核心地段。 2、文化教育 安徽科技学院、凤阳师范学校、安徽机电工程学校、凤阳中学环伺四周，安徽科技学院是凤阳县的唯一一所本科学校，凤阳师范是一所百年师范学校，凤阳中学是凤阳县最好的高中，安徽机电工程学校是国家重点职业学校，此外，本案周围还有众多的小学、幼儿园等，以上所有学校都在本案的一千米范围以内，学校教育配套完善，坐拥凤阳顶尖的教育环境，具有良好的教育文化氛围。 3、商业和日常生活 本案处于凤阳城区的核心地段，南面为文昌街和步行街，西面为府北街，医院、购物中心、娱乐场所、金融机构、高档饭店、商务写字楼、政府机关均在咫尺之遥，基本设施配套齐全。居民的生活和商务活动非常便利。 （七）项目现状 皇城项目现在已经完成17层的架构工作，即将封顶。帝城项目已经完成征地工作和拆迁工作，正在进行地面平整。 （八）发展前景 本案处于凤阳城区核心地段，建成之后将成为凤阳县城地标性建筑物，对于凤阳县改善人居环境，提升城市品位，塑造对外良好形象，加快推进城市化建设进程和打造中国优秀旅游城市都具有十分重要的意义，是凤阳县的城市建设重点工程之一。 二、市场调查和分析 （一）宏观经济环境分析 《2009年我国房地产市场形势分析与2010年展望》报告认为从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。今年12月7日的中央经济工作会议也释放出城镇化在下一步经济发展和结构调整中将扮演拓展发展空间的重要角色的信号，城镇化的推进，将推动基础设施建设带来的投资增长，以及居民生活水平提高带来的消费扩大，为我国房地产的开发提供了有利的宏观经济环境。 （二）凤阳经济发展情况 2009年凤阳全年实现地区生产总值63.6亿元，同比增长14%，财政收入达到5.01亿元，同比增长31.8%；完成固定资产投资45.6亿元，同比增长40.5%；实现进出口总额1500万美元，同比增长70.5%；农民人均纯收入4448元，同比增长21.8%；城镇在岗职工年均工资20080元，同比增长20%。全县经济发展速度加快，人民生活质量持续改善，居民消费能力大大提高。 （三）凤阳房地产状况分析 1、供给分析 凤阳房地产市场正处于快速起步阶段，相对早些年建的房子相比，近两年的房型，外观，居住舒适性，都有很大提高，但仍存在一些问题，可供选择的余地小。由于供给有限，这就造成居民蜂拥抢购，形成了房地产商的卖方市场。随着开发的小区楼盘的增加，凤阳房地产市场也将逐渐走向大发展阶段，竞争也会越来越激烈。 凤阳房地产市场供应产品特征表 建筑风格 现代风格逐渐增多 社区功能 满足基本的居住需求，注重绿化，但配套设施不齐全 建筑面积 主力户型三室，面积集中在80㎡—120㎡之间，较为宽敞 户型结构 经济实用，不注重居住的私密性 层高层数 多层、低层 2、需求分析 2009年凤阳农民人均纯收入4448元，城镇在岗职工年均工资20080元，全县经济发展速度加快，人民生活质量持续改善，居民购房能力大大提高。对购房的需求也大大提高，新开发的小区如名城世家、凤凰城等销售火爆。居民的购房需求正处于逐步上升的阶段，随着国家推动城镇化建设，凤阳居民的购房需求在今后一段时间内将呈快速上升的趋势。 一份来源于网络调查的资料显示： 由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套：认为绿化程度最要的占49％；认为学校教育最重要的占24％；认为购物重要的占17％；认为医院重要的占12％；认为公关健身场所重要的占8％。意向消费者使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。 3、结论 通过对宏观经济环境、凤阳经济发展状况、凤阳房地产市场状