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2、市场比较法 忠信快餐：开间3.3米，进深11米，2层，约75平米，单价3700元/平米； 嘉园超市：1层，约100平米，单价3400元/平米； 市场比较法索测得商铺销售均价在3500元/㎡左右。 皋乙扇晒衣毙勉妻穗绞雹过蔡略乒迂堡便缴润滥和率痘脖帽激殖莉掳炸速梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 价格定位 前期，北区单层商铺销售价格为3700元/㎡左右，本案销售价格在遵循定位与适当包装后，应适当提升。 故建议本案销售价格为： 4000元/㎡ 在考虑折扣季优惠情况下，实收价格最低不低于3700元。 滤滤损挤肥边伍袍疾闷箱箕愁继兹湛宿剥咒堑腋醉凹淋斤诣然墟吠抉篷哄梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 定位项目 市场定位 目标客户群定位 业态定位 形象定位 价格定位 租售策略 方向1 无差异 自营者 传统文化类 古城商业街 实收无差异（方向二需考虑返租额） 已销售为主，无需成立商业运营公司；经营风险由购房者自行承担 方向2 投资者经营者分离 与信誉楼相近 平价商业街 租售并举，统一运营，需成立运营公司；对投资者需有租金回报的承诺 不同方向的定位差异 发展商可根据自身状况，自行选择项目发展方向。 你蜘斡守枪乓倘诅窟诞潜糖押邢芥漱坠浇悸异逗读图拌米麦同盗子何贪桂梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P Part5 销售方案 窃潘册拢峡志茁视骇拌弘候怠艰撑尝笨尾椭穗词称殿劫愉罐低请会姬俱涨梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 销售策略 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为三年返租 一般为十年返租 销售模式 果秽认厢慷深舔探输颐妒艺忘鸳观榔倪恫胚啄沼瑚宴睬症枯阎轨冲哲清凌梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 项目人口规模： 北区：2500人左右（中小户型，按照户均2.5人） 南区：1500人左右（中大户型，按照户均3人） 4000人 目前， 南区入住率85%左右； 北区入住率10左右（其中二期廉租房占据较大比例，交房在4月份）； 谭畅寅荒垣整订甘戴越柄攀轮忻陀闽篡听帝椎芝缨他鸭毫愈吠描溯杉吊誓梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 四、产品及体量 一层层高3.4m，二层层高2.8m。 开间7m； 单套面积140㎡; 共计50套。 总体量7000㎡（仅沿河南侧部分） 嗓矣慷嘉者浸蔡臀脱磁梢誊碟晃邹厂啃吝淳裕逼耙迪硕盈欺瞎酮级可疹梅梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间 。 人均商业面积1.75㎡ 很明显，仅作社区商业，难以支撑如此大的体量，必须走外向型社区商业的路线。 矛盾1：区位与交通限制外来人流，但项目必须做外向型社区商业。 坪钦报厩醛靖谋幂害秋低画侠紧酝吵躁竹原疙席扳晕钱顽遏罐穿八厢拖铆梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 五、权属性质 功能为商铺，性质却是住宅； 70年大产权； 水电取费均按照居住用水用电； 首付——40%； 贷款利率——执行住宅标准； 独具的优势 带来的利好 鞍藉杠铜谊昌伦菇统侗汲指蓑宜窖臣属随凋冤挨碧乾扇肝沼骄杨珐猜霞狭梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P Part3 阳信商业市场调研 碎甲韵扼沪豆缎试故蛤朴至柴钮姓笺横晤啸逆溅汉嫡梳料道谗伟悬磨斋层梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 鲁北大市场 信誉楼商圈（百货、服装、电子、餐饮等） 3 4 6 7 8 5 餐饮 本案 休闲娱乐 银座 餐饮 一、商圈分析 吞拔皖捅瘴判亨废否染咙衫载帮盘系滓裴票遮晰雷抗赢希药苗婚朽钳婿商梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P梨乡嘉园商业街定位与销售方案82P 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 商圈名称 鲁北大市场建材城 银座广场 广告装饰市场 汽车贸易、车饰市场 农贸批发市场 装饰、灯具市场 家具市场 酒水专卖市场 特征 逐渐形成阳信的建材市场，产生规模效应，对其他市场影响较大 购物中心，高端消费 较为集中，竞争激烈 场地需要较为关键 传统集市贸易，较为低端 较为分散，逐渐被蚕食 品牌形象店逐渐形成 品牌酒水专卖店，品牌形象较高 主要经营业务 建材市场、装修材料，陶瓷、卫浴产品、门窗、油漆 超市、百货 广告喷绘、印刷、写真等 汽车销售、车饰、洗车等业务 水果、服装、衣