天启开启海南三亚国信龙沐湾启动区一期营销策略提案121.pptxVIP

［一］开发课题设定;;［二］挑战与机会;读城;［1］现状;;［东西双线研判］;［2］未来;[2]入选十大旅游区 根据《海南省旅游发展总体规划》，将全力打造10个旅游区，“十区”就是海南全省划分为：海口、三亚、五指山、文昌、博鳌／万泉河、石梅湾／兴隆、儋州、尖峰岭、棋子湾／霸王岭、西沙群岛等１０个旅游区。 ;［问题］ 发展滞后，旅游基础设施不足，未被人知。 东线太强、旅游太热，强弱悬殊。 [机遇] 规划是板，三亚是岸。 ;判市;风险;;[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律 ;（1月11-1月20日）;三亚地区2月份销售价格环比1月均有上涨（万元/平米）;;［核心判断］ 成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨 投机性需求带动的价格疯涨将告一段落 三亚价格持续走高，客源分流已成定局;[概念层面] 狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无实质建设推进导致的价值缺失风险;大市研判;［问题］ 购买力不足，市场风险加大。 [机遇] 三亚价格过高，客源外溢。 ;挖地;基地条件分析;④ 空间结构：“一心、一带、三片、五廊” 一心：综合服务中心。 主题：国际一流的旅游服务设施。 功能：康体疗养、文化娱乐、商业服务。 布局：以“内湖”为核心，布置康体疗养中心、文化演艺中心、SPA城、游艇俱乐部、商业服务中心。 一带：滨海旅游度假休闲带。 主题：国际一流的旅游度假休闲海岸。 功能：旅游度假、文化娱乐、商业服务、生态居住。 布局：沿海岸线集中布局星级酒店、海滨浴场、水上乐园等公共服务设施项目。沿运河布置雨林水岸房产。;;我们拥有什么？外部资源整合;①乐东不缺资源，关键是没有开发②最具价值的景点是447亩的国家森林公园和乐东62公里金色沙滩;我们拥有什么？内部资源解构;核心项目：三大国家级和世界级品牌 国际顶级品牌滨海酒店带－28个滨海高级酒店、海洋公园及海滩服务设施 世界级游艇休闲社区－全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫 国家级海洋科研与博览中心－国家海洋研究院与国际海洋???学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园 ;内功深厚，抗衡东线只缺招式; [三章汇总]读城、判市、挖地 ;［三］营销战略; 一、海南东线群湾恶竞，为什么还买这里？卖得动是首要解决的问题;一、购买理由在哪里？——营销战略思考1;面对强大的东线，基础太过薄弱的现状;无比强大的气势体现在哪里？;海南对三亚 西线的聚焦;板块立势、规模立信;;（一）现有的客群中，我们应该吃哪块？;;类型一：收藏稀缺隐私客 [构成]公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖（其中前两者占绝对比例） [年龄]分布较广，不具统计意义 [置业]占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速 购买量不定，带有一定的财产转移性质 [使用]不定;类型二：商务馈赠型客户 [构成]北方能源型企业主居多， [年龄]35-45岁事业处于上升期 [置业] 购买物业用以赠送客户，进行公关 一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名 [使用]转赠；连同购买，组团度假;类型一：国内传统产业豪客 [构成]江浙华南等地实业及贸易客，由于经营环境恶化，或者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费 [年龄]50岁左右 [置业]开始有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，不一定追求一线海景 [使用]多频短时度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或亲朋为消费单位 海滩亲水活动、海鲜饮食、景点闲逛，包车出行较多;类型：高寒地带候鸟性客户 [构成]北方高寒地区的过冬物业 [年龄]40-65岁 [置业]二线海景或者非海景，价格面敏感性 [使用]1.2-2个月 日常购物、医疗保健、交通出行等城市配套;;关键问题：为什么来我这里不去别的地方？;（A）从海南房地产开发模式现状谈起;案例链接： 三亚湾海居;开发;人造资源造度假区房地产开发模式;资源阶段 度假区阶段;（B）如何打造与众不同的度假旅游区？;;板块立势、规模立信;［一］战略落地;现在谁代表海南？——亚龙湾;;以海南战略板块高度，定位为大三亚西线旅游区，确立：东有亚龙湾，西有龙沐湾;瞄准亚龙湾，实施差异化度假产品规划;外溢;板块立势，政府主导，龙沐湾必须成为一个景点;;;（二）规模立信——景区建设、度假区建设双线并行;规模立信，配套做足，龙沐湾必须成为一种规模;［策略实体］;将私享进行到底，打造海南最私享的地方，以豪华配套来有资格自私…….;设置两个顶极会所，共5000平米，其中一个尖峰山山顶会所约3000平米，海岸会所约2000平米。;山顶会所玻璃幕墙的运用，实现了与自然的亲密