马尾大德广场营销推广建议.pptxVIP

马尾大德广场2014年营销推广建议报告体系Analyze System 本体篇——项目自身产品分析，客群分析？ 挑战篇——中原对项目核心运营的思考？ 营销篇——项目采取什么样的运营动作？ 推售篇——项目的推货节奏如何铺排？CHAPTER.1本体篇 1 中原对项目本体的分析以及客户定位关键 : 本体产品分析、客户分析 项目分析 客户分析自我认知：规模： 15406.5㎡（23.11亩）总建面： 77763.4㎡开发商：大德实业有限公司开发背景：非资深房地产投资商项目无先天质素优势！鉴于项目目前已完成前期定位的相关工作，产品定位相对清晰，因此，本报告制定了以产品为导向的思维模式，将重点放在营销策略上。项目本体分析—整体规划：景观办公+集中式 商业A座为高层综合楼，地上二十一层，主要功能是商业和办公。C座为高层综合楼，地上二十一层，主要功能是商业和办公。B座为A座裙房，地上五层，主要功能是商业和办公。D座多层综合楼，地上三层，主要功能是商业和办公。项目本体分析—资源配套：内部景观资源配套齐全，对外部环境的依赖程度低项目本体分析—户型分析：挑高4.7米，买一层送一层户型分析：单套面积区间：225-362㎡优势：本案户型方正，承重墙较少，利用率高核心筒位于正中间，交通动线清楚，降低公摊率，提高得房率挑高4.7米，买一层，送一层，赠送率高劣势：各单元之间较难打通使用项目总体规划思路一句话概括：打造拥有完整配套的生态办公综合体客户定位:根据入驻总部基地的客户特征进行目标客户定位，IT公司、医药公司、建筑设计公司以及企业的研发、数据中心等产业是总部基地的目标客户 入驻商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度相对较低 多数企业依靠智力创造财富 对便捷的交通依赖性较强 比较看重自身的形象 青睐低密度办公 以主流企业为主要业务对象的服务企业 ? Copyright Centaline Group, 2010 企业类型 IT公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司 动画制作公司 广告公司国企（中石油，中海油）大型企业的研发中心大型企业的数据中心 培训中心 化妆品等服务类型产业核心客户重要客户补充客户本项目客户定位：本项目基本技术指标抬高投资客门槛，项目主打本地资源消化的同时，坚持走出去引进来中小企业改善型自用办公60%-70%自用为主，主要看重总部经济政策优惠改善办公条件，展现企业形象主要行业：化妆，首饰，IT，机电，培训、医药公司、建筑设计公司以及企业的研发、数据中心等企业总部15%-20%10%外来企业驻闽办事处（分公司总部）投资型客户八县企业进驻福州，驻闽办事处外地企业进军福州，设立福州分公司马尾新区，政策环境好，单价较低看好本区域的未来规划，升值前景马尾新区政策环境好，吸引企业入驻，产生市场需求和投资价值马尾区域单价较低，有升值空间在制定策略之前，让我们先来看看审视下市场CHAPTER.2挑战篇 2 中原对项目核心运营的思考关键 : 目标、竞品、项目营销难点 竞品分析挑战分析马尾总部经济项目遍地开花 竞争异常激烈 位于儒江东大道与兆锵路交汇处的地块，集中了4个写字楼总部项目，产品无论从性质、指标及客群上都与本案有很大的重叠，且推向市场的时间较接近，是本案的直接竞品海西财富中心海西机电科技大厦名城总部基地金澜大厦快安总部基地写字楼项目大爆发且从规模，规划指标以及产品方面都大同小异，项目竞争异常激烈写字楼商住本案凯隆橙仕公馆荣泰好望江金澜大厦蓝波湾海西机电大厦名城总部海西财富中心阳光城SOHO直接竞品-荣泰好望江开发商荣泰投资有限公司占地面积12456㎡建筑面积 42091㎡容 积 率3.0绿 化 率30%项目位置福州市马尾区儒江支路8号项目规划两幢主体楼均为23层，一商业办公楼，一住宅楼。商业办公楼主要以LOFT的户型为主，住宅可观江。LOFT面积45-61㎡，挑高分别为3.6米、4.8米挑高住宅挑高3.6米、写字楼挑高4.8米LOFT价格约12000元/㎡现状分析目前项目剩余产品处于限制状态，还未解冻，不能出售，项目处于销售和招商停滞期项目配套教育配套：乌山小学分校、教院附一小分校、福三中分校、大地双语幼儿园；医院配套：周边诊所、马尾医院。生活配套：大型超市、便利店、银行等。其他配套：青少年活动中心、体育馆、图书科技馆、滨水文化广场、游艇码头等直接竞品-金澜大厦开发商福建金兰房地产开发有限公司占地面积12678.3㎡建筑面积 35499㎡容 积 率2.8建筑密度30%绿 化 率30%项目位置福州市马尾区儒江东大道北侧29-4地块项目规划产品建高≤100米，商务办公建筑用于销售部分，产权分割单位面积≥200㎡，商务办公40年产权。总建55526㎡，其中计容35499㎡，不计容20031㎡地块成交价7200万元楼面价2