商业物业管理指引.docVIP

深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件 编号 VKWY(品质)-G38 名称 商业物业管理服务操作指引 版本 A/0 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 10 页 编制 何春浓、徐秋莎、黄家勇、吴跃坤 更改 审核 张跃敏 批准 张跃敏 生效期 2005年12月10日 PAGE 1. 目的 为商业物业管理提供指引，规避潜在风险，通过各类措施的实施，有效提升顾客满意度，营造良好的商业经营氛围。 2. 范围 本指引适用于大型商住社区的商业物业管理。 3. 职责 3.1 品质管理部负责本指引的文件编写、修改和发布。 3.2 各项目可结合自身情况对本指引提出更改建议。 4. 方法和过程控制 4.1 商业物业管理前期规划设计要点 4.1.1环境管理 设施名称 设计要点 垃圾收集 商铺区域的生活垃圾桶，容量不小于0.2立方米；每两个垃圾桶为一组，每两组之间的距离，不大于20米；垃圾桶顶部，设置烟灰盅。 车行道、人行道两边，根据需要设置果皮箱；果皮箱应配备有烟灰盅；两个果皮箱之间的距离，不大于50米。 按照每天的垃圾量确定垃圾中转站的大小及设置分类收集区域：每天转运垃圾量在5吨以下的，垃圾中转站面积约为45-65平方米，每超过5吨的，增加30-40平米；每天转运量超过15吨的，需分设两个以上中转站。 排水排污 商业区域地面，设置雨水口或沙井；沙井底部与出入口间，有3-5厘米的高度差，以免泥沙堵塞管网；地面稍向排水口倾斜。 商铺走廊（包括前走廊和后走廊）前，设置沙井沟，防止污水污染公共区域；沙井沟的蓖子上，安装细格铁丝网，防止残渣排入水沟，引起恶臭、堵塞水沟；沙井沟深约20-30厘米，稍向排水口倾斜。 餐饮区，集中设置、预留餐饮商家排放潲水、清洗碗筷的场地、设施；独立设置摆放、处理生鲜产品的场所，排水管网做好过滤、隔离措施，防止残渣堵塞管道。 植物品种/搭配 商业区域绿化植物品种，以常绿植物为主，观叶与观花品种搭配，少使用或不使用落叶树种、观果树种。 以乔灌木为主，乔灌木与草坪、地被植物搭配。道路边、交叉口的绿篱，宽度不小于1.5米，防止人为破坏。绿篱与地被植物，选用萌发力强、管理粗放的品种。 不种植丝兰、龙舌兰等带有尖刺的植物；不在主要路口种植勒杜鹃、月季等带刺观花植物。 植物品种/搭配 人行道路两边，停车位拐角处，设置绿篱或花境，防止人为破坏植被。 商业区的主要道路，种植高大乔木，形成林荫道。 园建 根据绿地面积等实际情况确定是否设立自动喷灌系统；建立自动喷灌系统，主管网使用8分PVC管；采用伸缩式喷头，喷头用混凝土或其他措施固定在泥土中，喷头分布均匀。 每50米半径范围内，设置一个绿化/清洁取水点；取水点靠近沙井或排水口，输水管网采用8分或6分水管；水压与生活用水水压相同；为防止商铺随意取水和破坏周边绿化，取水点采用专用水龙头；建议取水口设置成混凝土景观进行固定。 采光井、水表井等光照不足的地方，地面硬化处理；水表或煤气表设置在绿化带中的，设置草砖路，防止绿化被践踏。 屋檐下常年滴水，植物不易成活，靠近屋檐位置约30厘米宽的地面硬化处理，再种植绿化植物；室外空调主机前，有热风排出，植物不易成活，在风口前不宜种植植物。 洗手间 独立式公共洗手间与周围建筑物的距离不小于5M。 单个公共洗手间的面积，不宜少于30M2，高度不少于3.2M，设置机械排风设施。洗手间整体的建筑面积，可以以蹲位数测算（5-7M 洗手间面积 = 蹲位数 × （5-7M2 公共洗手间室内通风、采光窗面积与地面面积之比不小于1：6；室内地坪标高应高于室外地坪0.15M，不宜高于0.45M；窗台距室内地面高度不低于1.80M。 男女洗手间蹲位比为1:1.5 每个蹲位设置成单间,内开门的每个单间,不小于1.40×0.90M；外开门不应小于1.20×0.90M；蹲位应该隐蔽，不应暴露于洗手间外视线内，也不得通过室内镜子而看到蹲位。 每个小便器位间距为0.80M，之间设置隔断板。 洗手间墙面（至少2M以下墙面）贴瓷砖装饰；地面宜铺设深色防滑砖。 蹲位预留纸巾盒；门扇后安装挂钩。 洗手池选用按压、自动关水式水龙头。 洗手间入户门安装闭门器，自动关闭。 其他 每10000平方米商业面积，预留一个15-20平方米的清洁工具房。 根据商业规模和功能分区，预留进货通道和理货区；进货通道的宽度，不少于2.5米；进货通道和理货区的位置，以不影响住户和其他类型商铺的正常工作、生活为宜。 人车道、台阶处要做好防滑措施、设置无障碍通道。 为方便商铺清运垃圾和处理物资，建议设立专用的垃圾清运通道或封闭式收集点，以免异味影响周边商铺经营，清运通道宽度为2.5米 4.1.2导示系统 导示系统 设计要点 广告牌位置 预留商铺广告牌位置时，应当充分考虑商铺经营的特点，广告牌位置明显、合理，统