渭南利君项目市场调研.pptxVIP

1、宏观经济及产业背景调查 2、渭南市未来发展规划调查 3、渭南市房地产市场研究 4、渭南市产品开发研究 5、重点项目分析 6、市调总结;1、宏观经济及产业背景调查;城市扫描： 渭南典型的农业城市，素有关中粮仓之称；工业发展初具规模；第三产业快速发展，以物流和房地产为重点； 地势开阔，交通便捷； 渭南市人口数量不足100万，其中城市人口不到约40万，农业人口比例庞大； 人均收支较低，消费力低下； 房地产项目以多层为主，高层为辅，产品比较单一。;2008年度全市国民经济在上年较快增长的基础上，生产总值突破400亿元大关，达到400.92亿元，比上年增长13.0%，同比提高1.0个百分点。;1.2 固定资产投资状况与居民生活水平;;; 2010年是保障住房的集中供应期。以下数据来源：渭南市规划局;附：2009年渭南市区商品房建设项目表;附：2009年渭南市区保障住房建设项目表;小 结;2、渭南市未来发展规划调查;2.1 城市整体规划;2.4 渭南市开发区规划; 1、由渭南市规划图我们可以看出：渭南城市的整体发展趋向是西进，这说明渭南房地产发展的总趋向也将是不断西移。但城市发展不管如何偏移，中心区是一个城市的心脏地带，是一城市的经济文化中心，配套完善，交通便捷，是大多数人的理想聚集地，渭南亦如此。 2、城市不断向开发区西移，本案坐落于开发区内，项目前景可观，升值潜力较大。;3、渭南市房地产市场研究;;中心区：城市核心，身份、地位的象征 渭南城市核心区域，凭借完善的配套和便捷的交通，中心区一直占据房地产开发主导优势；板块特征：开发密度高、销售价格高、客群以改善型为主，多为中高收入者；尽管该板块开发利润较高，但背后的拆迁仍是一大难题。; 渭南房地产业起步于上世纪八十年代末，初兴于九十年代中 期。经过短短四、五年的引导和培育发展，初步形成了以行 政企事业单位职工集资自建房为主，逐步发展到集资、经济 适用房、商品住宅多层次的建设供应体系。 三大阶段，三个片区，是渭南当地的一个房地产市场写照。; 第一阶段（1992年－－1997年）主要是各单位职工集资自建 房为主，在???单位院内或新征地为职工建住宅，一个单位一个院落 无法形成规模小区，物业管理、基础设施配套服务管理不到位。;第二阶段（1998年――2003年）由政府统一组织、集中规划、 统一建设的规模小区相继问世，适应了广大人民群众对居住环境的新 要求和高标准，功能齐全的花园小区成为人们向往的家园。房地产开 发业随之兴起，开发投资、建设规模、标准也随之有了较大的提高。;第三阶段（2004年－－2007年） 政府相继出台了相关配套政策，使房地产企业全面健康发展，市区 雨后春笋般的涌现出近50家开发企业，一批优秀的住宅小区相继开发 完工。从初期的乐天小区，龙源小区、绿景园、广厦丽景等；到近两 年对市场有很大影响力的豪润御城、高新幸福城、世纪城等项目，在 规划布局、产品设计、小区功能、配套建设、园林绿化等方面均有一定 程度上的提高。; ◎ 城市中心居住圈 土地供应集中，项目体量较大，开发企业均为当地名企; 主要以舒适型产品为主，户型面积较大; 中心区内颇具规模小区:豪润御城、信达世纪城和新洲城上城。;◎ 西四路居住圈 区位优势明显,与市中心及西高新相连,配套齐全。 渭南市行政事业单位自建住宅项目在这一区域占相当大的比重，如环保局、电信局、交管局、市政部门区。 对于这一区域的住宅小区，无论从其整体规划、产品设计还是小区综合配套来看，其中不乏称得上是目前渭南市的高档小区（如市政商住小区、汇源小区、金水园等）。;◎ 高新区居住圈 目前，高新区房地产开发的项目主要有：幸福城、今朝馨苑等，虽然高 新区规划以办公为主，但尚未形成浓厚的生活氛围，商业及市政配套严 重缺乏,人们生活极为不便。但凭借全新的区域规划，城市“西扩”政策 的实施，高新区的房地产也迅速发展了起来，势头见旺，房价逐步上 涨，成为当地一个有竞争力的区域。;渭南市房地产市场前景展望 ;;4、渭南市产品开发研究; 在渭南住宅市场上，绝大多数的商品住宅均为六层普通住宅，无电梯， 有很多项目可能就只有三五栋楼，也有少数的小高层或高层在销售。 户型以三室两厅和两室两厅为主，户型面积划分普遍较大，房型不太 合理，浪费现象严重；有少许四室两厅、跃层和复式建筑。两室的面 积一般在85—100㎡之间，三室面积一般在120—140㎡之间，也有 少量的四室在160㎡左右，地下室价格在650-700元/㎡左右。 价位因地段不同有所不同，最低的多层仅1300--1400元/㎡左右，最高 2600—2800元左右;小高层目前售价在2400--2600元/㎡左右. 同时，在渭南住宅市场，政府相关部门或效益较好