农贸市场万山商业步行街营销推广策划方案.pptxVIP

“万山新农贸市场”-“万山商业步行街” 营销推广方案汇报要点提炼1.属性与市场定位：万山首个商业情景步行街、万山星级农贸市场2.目标客户群定位：（见内文）。3.目标命名定位：万山商业情景步行街、万山新农贸市场4.项目广告语定位：一间好旺铺 百年摇钱树！5.★商业定位：负一楼定位新农贸市场，负二楼为星级网吧、超市、休闲娱乐城，部分面积建议 做成幼儿园，步行街业态定位见下文。6.营销推广策略：１、活动为主，广告为辅。２、高姿态入市，引入地产发展新理念。3、整合 资源，逐步提升。4、推、销结合，直投为主。5、充分利用口碑营销。7.价格策略：为保持项目的较高形象和公司利益，本项目总体价格策略是“平”开高走，分阶段 的进行销售提价，同时采取一房（铺）一价。8.入市时机选择，销售旺季入市：本项目选择6月底日入市是合适的，前期诚意认购期间在4月。9.销控策略：在销售前期，以少量的优势房源带动相对劣势房源的销售，后期以较大量的优势 房源来配合价格的提升，实现优劣势房源销售节奏的控制，做到项目收益最大化；10.促销手段建议：1、业主联谊会；2、直销；3、外展点；4、团购；5、“新婚套餐”；6、 “夕阳红套餐”；7、“分期付款套餐”；8、“装修按揭套餐”；9、送物业管理费。11.认卡后到目前近2个月时间，项目售卡165张，按照销售节点来讲，6月份月内开盘是理想的；12.项目开盘必须按照工程进度进行，否则相应时间有所推延；前 言 “天生丽质不自弃”，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。 庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。万山农贸市场、万山商业情景步行街是万山特区政府重点招商工程，但本身却存在开发商工程速度缓慢、配套简单、万山人口有限的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。 俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。”策划不能创造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。本案的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。 毛泽东在《湖南农民运动考察报告》中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处，“欲取之，先予之”，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江”。本案在面临房产危机、开发商资金短缺的情景下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。 策略分析思路总体思路脉络项目属性竞争状况消费者需求 营销推广策略企业目标 首先我们明确本案的目标是为了满足万山人民消费需求，提供了一种新的城市投资与居住方式，如何制定合理、有效的营销推广策略，需结合消费者需求、项目属性、市场竞争状况及企业目标，并由消费者需求出发，分阶段阐述与深化。目录 1——分析 1) 市场解析 ◆ 市场背景分析 ◆ 竞争状况 2) 项目属性 3) 消费者需求 2——策略 1） 项目的5张王牌 2） 项目定位 3） 项目营销策略 4） 销售策略 3——营销推广阶段划分 1) 营销推广阶段划分 2) 销售准备期 3） 内部认购期 4) 强销期 5） 品牌延续期附1：本阶段广告文案集；；附2：农贸市场业主市调；附3：市场商家市场调查； 1——分析 1) 市场解析 ◆ 市场背景分析 ◆ 竞争状况2) 项目属性3) 消费者需求1）市场解析一【市场背景回顾】● 目前万山特区经济基础薄弱，产业转型、矿工转岗、矿工安居、社会保障、市政 建设、生态治理等社会性事务建设矛盾重重，2009年3月5日，万山正式被列为国 家第二批资源枯竭型城市，正在向旅游产业进程，但城市整体经济任然在上升阶 段；● 据前期市场调查，2008年，万山房地产开发投资上升一般，销售大不如意：如盘 山花园等，另外有些私人建的房子几年都没卖出去；● 消费承受能力有限：万山特区总人口6.64万，其中少数民族占人口总数的70%以 上，而万山镇城区人口只有近2万人不到，人均收入较低，2008年农民人均纯收入 突破2000元，整体消费能力有限；● 市场需求主要为刚性需求：以自住为主，受政策等影响较小；● 地产市场日趋成熟，但与走在万山前面的其它地区比较尚有差距，开发理念、产 品形态亟待创新和突破。 以上数据来自万山特区区政府信息网1）市场解析二【市场竞争环境】● 万山特区中心一带已经很少有至尊地王，本区域区成为置业热点；● 主流消费群为万山当地人及周边地县入城人员；● 目前市场对投资型产品比较饥渴；● 口碑传播是万山市场上一条重要推广渠道；● 市场缺乏创新产品；● 客户注重性价比和产品形象以及信誉度； ★ 2009随着经济危机的进一步影响，楼市持续低迷，市场呼叫救市声音不断高涨，政府房